Location immobilière : quels travaux sont à la charge du propriétaire selon la législation actuelle ?

Si le locataire a des devoirs vis-à-vis de son propriétaire, ce dernier a aussi des obligations envers son locataire. Certains travaux lui incombent complètement lorsqu’il s’agit de rendre le logement décent, de faire les travaux nécessaires au maintien de la bâtisse à l’intérieur comme à l’extérieur ou encore de rendre le logement performant en installant un bon système de chauffage ou en faisant des travaux d’isolation thermique qui s’imposent. La législation en 2024 renforce certaines obligations, notamment en ce qui concerne les travaux liés à l’isolation thermique. On vous dit tout.

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Location immobilière : quels sont les travaux à la charge du propriétaire

La plupart des gros travaux sont à la charge du propriétaire. Le locataire peut faire des dépannages courants (changer des ampoules ou des prises en électricité par exemple) mais les travaux plus conséquents reviennent à la charge du propriétaire. Pour reprendre l’exemple de l’électricité, si le logement est ancien et que tout le circuit électrique doit être remis aux normes, il incombe au propriétaire de s’en occuper et de régler la facture.

De même que c’est le propriétaire qui doit faire remettre la tuyauterie aux normes si la plomberie est vétuste. 

Le locataire est tenu, durant la durée de son bail, de garder l’équipement en bon état de fonctionnement. Par exemple, il doit entretenir le chauffe-eau annuellement ou encore faire vérifier et entretenir le climatiseur ou les appareils de chauffage. 

Les travaux qui touchent à la structure sont à la charge du propriétaire. Par exemple, si le locataire souhaite agrandir l’espace en supprimant un mur, il doit le demander au propriétaire et ne pourra faire ce type de travaux sans permission. 

Changer des fenêtres, faire l’isolation thermique du logement, poser un carrelage neuf, procéder au ravalement d’une façade de maison, etc. sont du ressort du propriétaire. 

Si le locataire a endommagé la moquette pendant la jouissance de la location, il doit la remplacer à l’identique. Toutefois, le propriétaire ne peut exiger d’un locataire une moquette neuve à son départ, si le détérioration de la moquette est consécutif à une usure normale de ce revêtement de sol après plusieurs années d’utilisation. 

Propriétaires : quels sont vos droits et obligations vis-à-vis des locataires ?

Les obligations

La première obligation d’un propriétaire qui souhaite louer son bien est de le mettre en état. En effet, les logements insalubres, trop petits ou ne disposant pas d’un confort normal pour être mis à louer, sont interdits. Le propriétaire a donc pour obligation de louer un logement décent. 

La loi encadre d’ailleurs ce que l’on appelle « logement décent » en y indiquant les critères d’éligibilité permettant d’affirmer qu’un logement est considéré comme décent. 

En métropole, le logement décent se caractérise par 5 points essentiels (source : service-public) : 

• obligation d’une surface minimale
• obligation d’une performance énergétique suffisante ;
• le logement ne doit pas représenter un risque pour la santé des occupants (sécurité incendie, mise aux normes des installations électriques et d’approvisionnement de gaz…) ;
• obligation de contrôler les nuisibles et de les supprimer (dératisation, désinfection, etc.)
• obligation de fournir certains équipements indispensables (arrivée d’eau, accès à l’eau chaude sanitaire, électricité, etc.)

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Les droits 

Le propriétaire a également des droits. Il peut exiger certains travaux d’entretien courant qui sont généralement précisés sur le bail à l’entrée du locataire dans les lieux. 

En cas de dégradation des lieux par le locataire, de manquement au paiement du loyer par son locataire ou de comportements nuisant à son voisinage, il peut faire valoir son droit à avoir recours à la justice, lorsqu’il n’y a aucun possibilité de trouver un terrain d’entente à l’amiable pour solutionner le problème avec le locataire. 

Location immobilière : les points de vigilance pour les propriétaires selon la législation actuelle

Travaux d’amélioration de la performance énergétique

Il appartient au propriétaire d’effectuer les travaux nécessaires pour que son logement soit performant grâce à une bonne isolation thermique. Cela peut se prévoir en amont en contactant des professionnels et en demandant des devis. Il est également en charge des frais d’installation des équipements de chauffage.

Depuis le 1er janvier 2024, l’affichage du calendrier des interdictions de mise en location (en fonction du DPE) est devenu obligatoire. Ce diagnostic de performance énergétique permet de décrire la consommation énergétique du logement mis en location et doit être remis au locataire avec une réactualisation du document à faire tous les 10 ans. 

Le DPE est effectué par un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour un coût compris entre 150 et 250 euros (à la charge du propriétaire). La loi Climat de Résilience du 22/08/2021 a rendu l’usage du DPE plus strict en matière de location et les propriétaires sont contraints de faire des travaux d’amélioration de la performance énergétique si le logement locatif est défaillant de ce point de vue. Ainsi, depuis le mois d’août 2022, la loi interdisait toute augmentation de loyer pour des logements classés F ou G. Elle s’est durcie en janvier 2023, allant jusqu’à interdire leur mise en location (concerne les logements consommant plus de 450 kWh d’énergie par an, inférieur à G).

Les autres échéances pour la France métropolitaine devront être suivies de près par les propriétaires notamment :

• logements G interdits à la location en 2025 ;
• logements F interdits à la location en 2028 ;
• logements E interdits à la location dès 2034.

Le bon état du logement doit être garanti par le propriétaire

Le propriétaire doit veiller à entretenir, notamment, la façade (obligatoire tous les 10 ans en moyenne), vérifier le bon état des infrastructures (système électrique, gaz, sécurité incendie, ventilation). S’il est propriétaire dans une copropriété, il devra également participer aux frais de réparation liés aux parties communes (ascenseur, digicode, entretien, changement des fenêtres ou volets…).

Certaines exceptions peuvent toutefois être approuvées notamment, lorsque les travaux impliquent certains délais comme dans le cas où les accords demandés auprès de l’architecte des bâtiments de France tardent à venir ou sont, tout simplement, refusés. 

D’autre part, lorsque les travaux sont susceptibles de mettre en danger la structure de la bâtisse, le propriétaire pourra en être dispensé. 

Lorsqu’un propriétaire décide de mettre un bien immobilier en location, il doit aujourd’hui tenir compte des impératifs liés à la performance énergétique du logement et aux critères obligatoires du logement pour qu’il soit considéré comme logement décent et donc comme un bien pouvant faire l’objet d’un bail locatif. Pour préparer son logement ou vérifier les points clés du DPE, il pourra, en amont, faire appel à des professionnels pour évaluer le budget nécessaire aux travaux avant la mise en location de son bien.