Achat immobilier : estimer sa capacité d’emprunt

Vous projetez d’acheter un bien immobilier mais vous ne disposez pas de tous les fonds nécessaires. L’achat d’un appartement ou d’une maison est souvent précédé d’un emprunt car rares sont les foyers qui peuvent avoir les fonds nécessaires. Tout le monde ne pourra pas emprunter autant et avec les mêmes conditions. Pour tout achat immobilier, il est très utile de savoir évaluer sa capacité d’emprunt avant d’aller trouver votre banquier ou tout organisme de crédit. On fait le point.

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Les avantages d’un achat immobilier

Les avantages de l’achat immobilier sont nombreux à commencer par celui de devenir enfin propriétaire de votre logement et d’avoir un jour remboursé votre emprunt immobilier et ne plus avoir à penser à des loyers ! Que ce soit pour l’acquisition d’une maison ou pour celle d’un appartement, une fois que vous n’avez plus rien à payer, vous faites de grosses économies sur le long terme en n’ayant pas à payer chaque mois un loyer. 

Il faut toutefois bien choisir votre type de bien. Si vous optez pour une maison neuve, vous êtes tranquille pour plusieurs années sans avoir à faire de gros travaux. En revanche, l’achat d’un bien immobilier à rénover peut vous permettre d’acheter à un tarif intéressant, mais vous devrez prévoir de faire faire des travaux. 

Enfin, lorsqu’il s’agit d’un achat en copropriété (appartement, maison dans un lotissement), vous ne devrez pas perdre de vue les dépenses inhérentes aux charges collectives. Lorsque l’on investit dans un immeuble qui n’est pas récent et que l’année suivante des travaux de façade sont programmés ou la réparation de l’ascenseur des parties communes, il faut savoir anticiper sur ces frais.

Pour un jeune couple qui s’installe, l’avantage de l’achat sera d’avoir quelques années de tranquillité financière et d’avoir plus de moyens pour élever les enfants. 

Quant aux personnes qui arrivent à la cinquantaine, si elles ne l’ont pas fait avant, elles aimeront être propriétaires à l’âge de la retraite pour ne plus avoir de loyers à payer et pouvoir vivre de leur retraite sans se priver. 

Les avantages sont à tous les âges. Certains ont même parfois envie d’investir dans un achat de bien immobilier en vue d’un investissement locatif, leur permettant ainsi un revenu supplémentaire régulier. 

L’achat immobilier d’une maison ou d’un appartement est un projet qu’il faut toutefois murement réfléchir : 

• Quel type de bien immobilier ? (maison, appartement, en ville ou à la campagne) ;
• Quelle surface et combien de pièces ?
• Achat d’ancien à rénover ou achat neuf ? Maison à faire construire ? 
• Quelle surface de terrain s’il s’agit d’une maison ?
• Quelle zone géographique ? 
• Quel budget ? 

Au besoin, étudiez tout d’abord votre projet avec un architecte et posez bien noir sur blanc, vos critères de sélection. Consultez ensuite les prix du marché et n’hésitez pas à vous référer à plusieurs sources (exemple : sites internet, achat de particulier à particulier, agences immobilières, etc.). 

Si vous pensez faire des travaux de rénovation, renseignez-vous autant que possible sur les aides financières auxquelles vous pouvez prétendre selon la nature des travaux à faire. Etablissez un dossier complet pourra vous aider au moment de faire votre demande d’emprunt. Par exemple, pour tous vos travaux d’isolation thermique, vous pouvez avoir accès à des aides comme l’Eco-Prêt à Taux Zéro, le dispositif Ma Prime Rénov, la TVA réduite (5,5 %) ou encore les aides de l’Anah sous certaines conditions ou la prime énergie.

Tenez compte également des frais d’agence si vous achetez un bien via une agence immobilière et des frais d’assurance. Si vous souhaitez acheter un appartement, renseignez-vous bien en amont auprès de la copropriété pour savoir quels sont les travaux récents qui ont été faits et ceux qui sont prévus prochainement afin de ne pas avoir de mauvaises surprises une fois installé dans votre nouveau logement.

Vous saurez ainsi le prix moyen de la maison ou de l’appartement que vous recherchez.

Quel sera l’apport que vous pourrez investir ? Quelle sera la partie financière qui doit être empruntée ? A partir de là, vous allez avoir besoin de calculer votre capacité d’emprunt.

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Calculer la capacité d'emprunt

Vous avez un achat immobilier en vue que vous ne pouvez payer comptant. Vous allez devoir emprunter  une somme mais combien pouvez-vous raisonnablement emprunter sans avoir à manger des pâtes chaque mois ? En résumé, la capacité d’emprunt se calcule en déduisant toutes les charges habituelles mensuelles de vos revenus et sur le solde, on pourra prélever un montant donné pour le remboursement de votre emprunt. 

L’équilibre budgétaire permet de calculer votre capacité d’achat, soit la somme totale que votre banquier vous autorisera à investir dans votre projet immobilier, en tenant compte de votre apport personnel et d’autres aides financières en fonction du type de projet d’achat immobilier (exemple : allocations, prêt à taux zéro…).

Capacité d’emprunt et capacité d’achat sont des données clés. Cela permet souvent de recadrer la somme globale de son projet immobilier pour ceux qui auraient surestimé le prix d’achat et qui s’apercevraient en faisant leur calcul qu’ils risquent de s’endenter. 

Il est conseillé d’ailleurs de faire son calcul avant de contacter les banques ou tout établissement financier. Votre situation financière doit également être stable (exemple : CDI ou revenus fixes) car le plan de financement proposé par tout organisme financier prendra en compte les revenus du foyer qui doivent être réguliers et stables.

Les critères de calcul

Pour établir votre capacité d’emprunt, le banquier va utiliser un taux d’endettement et calculer combien vous pouvez rembourser tout en conservant suffisamment de revenus pour vivre. Le prêt immobilier va répondre à une durée de remboursement fixé lors de sa signature et un taux d’intérêt répercuté sur les mensualités qui vous seront proposées. 

Vous pouvez calculer votre taux d’endettement avec la formule suivante : 

(Montant des charges fixes / Ensemble des revenus)x100

A noter : le calcul des revenus se fait hors primes exceptionnelles, revenus non garantis ou allocations familiales. Les charges fixes sont celles qui sont payables chaque mois et pour lesquelles vous êtes sans doute prélevé (exemple : loyer, téléphone, électricité, pension alimentaire à un tiers, etc.).

Exemple : Si vos revenus totalisent 4 000 euros nets par mois et que l’ensemble de vos charges fixes s’élève à 850 euros, votre taux d’endettement est de 21,25 %.

Le taux de surendettement maximum de 33 % a été établi par les banques afin d’éviter des problèmes de surendettement au sein des foyers qui empruntent.

Ce qui est inclus dans les revenus et charges

Lorsque l’on parle de l’ensemble des revenus, cela pourra comprendre notamment : les salaires nets (y compris le 13ème mois et les primes contractuelles), les revenus professionnels non salariés (cas d’une auto-entreprise par exemple), les revenus fonciers, les pensions de retraites (ou autres comme les pensions alimentaires reçues mensuellement ou les pensions de handicap…), ainsi que les revenus de placement financiers. 

Lorsque l’on parle de l’ensemble des charges, ce sera essentiellement les loyers (après la mise en place du prêt), les crédits qui vont continuer à courir au-delà des 6 mois qui viennent comme un crédit auto ou un crédit à la consommation, les pensions à verser et les mensualités prévisionnelles du crédit que vous sollicitez.

Votre organisme financier pourra également vous demander selon les cas : 

• Le montant des revenus du co-emprunteur s’il y en a un ; 
• Les renseignements sur le logement en vue – achat d’une maison ou d’un appartement, neuf ou ancien…
• L’existence ou non d’un apport et son montant ;
• La durée du prêt que vous avez prévu ;
• Le taux d’intérêt sera étudié avec vous.

La simulation de la capacité d’emprunt : un outil très utile

La plupart des banques et des organismes financiers proposent désormais sur leur site des simulateurs en ligne permettant de pouvoir calculer soi-même sa capacité d’emprunt. Ceci est un outil très utile si vous n’avez pas de temps pour vous déplacer et voir un spécialiste, ou simplement pour préparer un dossier de demande de prêt bancaire avant un entretien avec votre banquier. 

Si toutefois vous avez du temps devant vous et préférez en profiter pour poser des questions à un interlocuteur en face à face, vous pouvez prendre rendez-vous avec un courtier ou une banque pour faire une simulation de votre capacité d’emprunt.

Sachez que les simulateurs en ligne sont gratuits et pourront vous aider avant la négociation de votre emprunt. Vous économisez aussi les frais d’un entretien avec un courtier et vous pouvez faire la simulation autant de fois que vous le souhaitez. Vous pouvez également préparer un dossier pendant le week-end ou le soir en ayant accès à ce type d’outil depuis chez vous.

Préparez les éléments qui vous seront demandé par le simulateur en ligne :

Pour pouvoir faire le calcul, le simulateur va vous demander d’entrer un certain nombre de données personnelles, notamment : 

• Montant total de vos charges mensuelles ;
• Montant total de vos revenus nets (éventuellement ceux du co-emprunteur si vous êtes deux) ; 
• Montant des autres revenus et autres charges ;
• Type du bien à acheter (bien immobilier neuf ou ancien) ; 
• Montant de votre apport financier personnel ;
• Taux d’intérêt souhaité (hors frais d’assurance) ;
• Durée du crédit immobilier.

Lorsque tous les champs ont bien été remplis, vous pouvez lancer la simulation. En fonction du résultat obtenu, vous pouvez modifier certains champs et recommencer d’autres simulations.

A savoir : plus la durée du prêt est longue, plus le taux d’intérêt augmente ainsi que le montant à emprunter. Cela est dû au fait que les établissements de crédit estiment que lorsque la durée de remboursement est plus longue, le risque est également plus important. A l’inverse, en diminuant la durée de remboursement, les mensualités sont plus élevées pour un même montant de prêt.

Il ne faut jamais négliger de bien équilibrer capacité d’emprunt et coût du crédit en tenant bien compte du reste à vivre.

Si vous avez déjà plusieurs crédits en cours, il peut être très intéressant, d’opter pour le regroupement de crédits car cela pourra augmenter votre capacité d’emprunt. Le coût global du prêt augmente mais l’emprunteur a ainsi la capacité de diminuer les remboursements mensuels.

Pour augmenter sa capacité d’emprunt, l’emprunteur pourra tenter de faire deux crédits remboursables en même temps, l’un sur 15 ans (taux moindre) et l’autre sur 25 ans (taux plus haut) mais l’ensemble des deux peut permettre d’obtenir un reste à vivre souvent plus confortable.

L’achat d’un bien immobilier – maison ou appartement – est un projet d’envergure et il ne faudra négliger aucun détail, depuis la question du bien en lui-même, du terrain (vérifier si la maison ne se situe pas en zone inondable est une priorité avant de signer), de l’orientation du logement, de son environnement et des services accessibles aux alentours, jusqu’à l’aspect purement financier. Avant d’acheter la maison de vos rêves, vous devrez prendre le temps nécessaire de bien calculer votre capacité d’emprunt et ne pas hésiter à consulter plusieurs experts : banquier, courtier, notaire, architecte (pour les travaux de rénovation), etc.

En cas de gros travaux de rénovation à prévoir, il sera également utile de faire chiffrer tous vos travaux par une entreprise ou par des artisans afin d’avoir une idée plus précise du montant global de la facture. N’hésitez pas à ajouter 20 % au prix global des travaux pour les oublis de chiffrage ou les problèmes que vous pourriez rencontrer en cours de route. Tous ces éléments seront particulièrement utiles si vous envisagez d’acheter une maison ou un appartement à rénover et si votre demande d’emprunt dépend également de la somme totale des travaux de rénovation à prévoir.

Faites chiffrer votre projet

Etre propriétaire d’un bien immobilier présente de nombreux avantages mais le projet d’achat doit être étudié soigneusement et si vous devez emprunter auprès d’un organisme financier, il faudra toujours le faire en respectant votre capacité de remboursement pour les années à venir.