Comment rénover un appartement en vue d'une location ?

Qu’il s’agisse de mettre en location un appartement pour la première fois ou de relouer à un nouveau locataire, vous pouvez avoir besoin de faire réaliser des travaux de rénovation dans votre logement. Plus votre bien immobilier sera attractif, meilleures seront les chances de le louer. La rénovation peut concerner un petit rafraichissement pour donner un coup de neuf à votre logement, ou carrément une rénovation totale si votre bien immobilier est vétuste. Dans tous les cas, vous devez anticiper sur les travaux à faire, vous entourer de bons professionnels et mettre votre appartement aux normes. Tout ceci demande du travail et un certain budget. On fait le point.

Pourquoi rénover un appartement en vue d’une location ?

Si vous voulez mettre votre appartement en location, des travaux de rénovation ou d’amélioration peuvent être nécessaires au préalable pour diverses raisons :

• Louer un bien qui a été rénové est plus attractif. Le logement apparait plus esthétique et plaira davantage à un futur locataire et vous avez plus de chances de le louer ;
• Vous pourrez proposer un prix légèrement supérieur si votre logement a été mis à neuf et rénové dans les règles de l’art ;
• Pour un logement ancien et un peu abîmé, le fait de faire certaines réparations peut s’imposer. Par exemple, si l’isolation n’a jamais été faite et que les murs sont humides, c’est le moment d’en profiter pour assainir le logement avec une bonne isolation, une bonne ventilation (VMC double flux) et un bon coup de peinture pour rendre vos murs plus esthétiques et plus sains ;
• Enfin, cela devient une obligation dès lors que l’appartement n’a pas été utilisé depuis un moment et que celui-ci apparait vétuste. Il faudra par exemple veiller à remettre l’électricité aux normeset revoir la plomberie. Ce type d’appartement nécessite de gros travaux pour être loué mais ils sont indispensables car la loi énonce un certains nombre de règles pour louer un logement décent (voir plus loin). 

Certains propriétaires profiteront des travaux de rénovation pour rendre leur logement accessible auxpersonnes à mobilité réduite (PMR). Il ne faut pas oublier que ces personnes ont des besoins locatifs comme les autres et peinent souvent à trouver des logements adaptés à leur handicap. Si vous avez un logement en rez-de-chaussée, vous avez la possibilité de louer votre logement à ces personnes qui visent souvent les RDC du fait que les immeubles et l’accès aux étages n’ont pas été conçus avec des ascenseurs assez larges et des rampes d’accès aux étages. Aujourd’hui, lors de la construction de nouveaux immeubles, la copropriété tient davantage compte des contraintes rencontrées par les locataires à mobilité réduites (personnes âgées ou handicapées). 

Rénovation appartement en vue de la location : s’assurer que le logement est décent

Qu’est-ce qu’un logement décent ?

Il faut se référer à la loi Alur pour bien comprendre ce qu’est un logement décent. Cette loi édictée le 6 juillet 1989 et complété par le décret de 2002 énonce que le logement décent correspond à une maison ou un appartement « ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique, ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

Quels sont les critères à respecter pour ne pas être hors la loi ?

Si vous avez des doutes sur la décence de votre logement, sachez que celui-ci doit répondre à quelques critères de bases : surface de logement et hauteur de plafonds minimum, existence d’équipements adaptés et de tout ce qui permet d’assurer la sécurité du locataire et son confort.

Plus spécifiquement il faut que le logement :

• Dispose des aménagements nécessaires à la sécurité de l’occupant ;
• Dispose des aménagements pour la santé physique et le confort (existence de points d’eau, système de chauffage, électricité aux normes pour éviter les accidents, etc.) ;
• Dispose de caractéristiques jugées obligatoires : salubrité du bien, ergonomie, etc.

Si vous êtes propriétaire d’un bien un peu vétuste, référez vous au décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 pour prendre connaissance de tous les impératifs nécessaires à la rénovation de votre logement.

Exemple d’impératifs pour la santé et la sécurité du locataire

Comme l’énonce la loi Alur, il faut réfléchir à tous les moyens d’assurer au locataire la jouissance du logement sans que cela entraine un risque pour sa santé. Cela passera par : un éclairage adapté et suffisant avec l’existence au moins d’une fenêtre (le minimum dans une studette), une bonne ventilation (avec une VMC par exemple), l’usage pour vos travaux de matériaux ne nuisant pas à la santé du locataire (pas d’amiante, de peinture toxique, etc.).

Côté sécurité, il faut bien sûr remettre aux normes toute l’électricité si cela n’a pas été fait car un vieil équipement peut être à l’origine de départ d’incendies ou l’électrocutions. Faites bien vérifier ce point par un électricien qualifié. De même en louant un bien vétuste dont la plomberie n’a pas été contrôlée, vous exposez le locataire à des risques sanitaires car les canalisations peuvent regorger de bactéries.

Sachez que le propriétaire est responsable en cas de dommages de santé occasionnés chez le locataire par une négligence. Faites vérifier aussi le système de chauffage, la chaudière, les conduites de gaz, le chauffe-eau…. Les normes actuelles peuvent être consultées sur le Code de la Construction notamment pour les appareils de gaz, d’électricité, de chauffage, d’ECS (Eau Chaude Sanitaire).

A savoir : depuis le 8 mars 2015, il est obligatoire que tout logement soit équipé d’un détecteur de fumée. 

Les normes de surface pour louer un logement

Pour lutter contre les marchands de sommeil qui font payer une fortune pour un petit espace qui n’a rien d’un logement décent, la loi Alur a bien délimité les normes d’un logement locatif.

Elle stipule par ailleurs les surfaces acceptables pour qu’un propriétaire puisse mettre son logement en location. Le minimum pour une studette est de 9 m² avec une hauteur de plafond qui ne sera pas inférieur à 2,20 m. Cela correspond à un volume global habitable de 20 mètres cubes. En dessous de ces normes, le logement est considéré comme logement indécent.

Même dans cette petite surface, il faut un aménagement judicieux et bien pensé (comme dans un bateau ou un camping-car) pour faire entrer tout ce qui est indispensable au confort du futur locataire. 

Si vous envisagez par la suite de louer en meublé, il faudra vous référer au décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 qui fait référence en matière d’équipement et d’ameublement des locations meublées. 

Diagnostics obligatoires avant de louer un bien

Une fois que vous aurez organisé vos travaux de rénovation et que vous serez prêt à louer votre appartement, vérifiez que vous avez bien en main tous les diagnostics immobiliers nécessaires. Ces diagnostics devront être remis au locataire avant la signature de son contrat de bail et sont : 

• Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) : s’il n’est pas encore fait, vous devez le faire réaliser par un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Ce diagnostic attribue une étiquette énergétique à votre logement au moyen d’une lettre ;
• Diagnostic pour le circuit électrique du logement ;
• Diagnostic pour les équipements de gaz s’il y en a ;
• Diagnostic relatif à la présence ou l’absence d’amiante (notamment pour les studio sous les toits) ou plomb ;
• Eventuellement ERP (Etat des Risques et Pollution).

Ce qu’il faut retenir : le propriétaire qui met en place des travaux de rénovation dans un appartement en vue de le louer doit procéder comme s’il allait habiter lui-même le bien. Il ne faut donc pas voir seulement l’aspect rentable du bien mais faire au mieux pour qu’un locataire s’y sente bien et ait envie d’y rester longtemps. La loi d’aujourd’hui encadre les locataires et leur permet, dans les cas de vétusté ou d’insalubrité de suspendre les paiements voire de quitter les lieux sans effectuer de préavis s’ils n’obtiennent pas réparation du préjudice. Mieux vaut donc effectuer les travaux de rénovation indispensables et être à jour des diagnostics avant de mettre votre appartement à la location !

Comment procéder pour vos travaux de rénovation avant la mise en location ?

Plusieurs étapes seront nécessaires avant de commencer les travaux de rénovation :

Faire l’état des lieux du bien et définir les travaux à faire

Vous allez commencer par évaluer les travaux de rénovation à faire et ce, pièce par pièce. Bien sûr, si vous mettez en location un studio, le tour sera vite fait ! Pour un appartement, il faut tout noter et lister les besoins de tout votre appartement. Cela pourra être notamment : 

• Des espaces à ouvrir pour agrandir une pièce (consultez alors un architecte pour localiser les murs porteurs et étudier la faisabilité du projet) ;
• La réfection d’une salle de bain ;
• L’intégration d’une autre pièce d’eau dans une chambre de grande surface pour aménager une salle de bain ouverte sur la chambre (suite parentale) ;
• La transformation d’une cuisine fermée en cuisine américaine ouvrant sur une salle à manger pour agrandir l’ensemble ou encore remplacer un mur plein par une verrière pour que la cuisine soit visible et semi-ouverte sur la pièce à vivre ;
• Le remplacement d’une baignoire par une douche italienne et la remise à neuf du revêtement mural de la salle de bain ;
• La remise à neuf de toutes les peintures murales ;
• La mise aux normes de l’électricité avec l’ajout de prises normalisées et de gaines pour faire disparaitre les fils ;
• L’installation de fenêtres en double vitrage ;
• L’installation d’un équipement de chauffage neuf ;
• La pose d’un nouveau chauffe-eau électrique ;
• Etc.

Demander des devis aux artisans et faire votre budget travaux 

Cette liste n’est pas exhaustive et il faudra l’adapter en fonction de votre situation. Ensuite, vous devrez consulter plusieurs artisans sur un même poste pour demander 3 à 4 devis. Par exemple, pour une remise aux normes de l’électricité de votre appartement, consultez 3 à 4 électriciens et demandez des devis chiffrés et détaillés pour vos travaux. 

Cela demande un peu de temps mais vous permettra d’évaluer les prix du marché et de faire jouer la concurrence. 

Vous pouvez également passer par une entreprise qui s’occupera de tout, surtout si vous avez un gros chantier de rénovation en vue. Un architecte pourra également centraliser les travaux et vous conseiller des artisans qualifiés selon vos besoins.

A savoir : 

Vous pourrez déduire certains travaux de vos revenus fonciers notamment : travaux d’entretien et d’amélioration de la qualité du logement (exemple : remplacement d’un chauffe-eau, d’une chaudière…).

Demander les aides auxquelles vous pouvez avoir droit

Il existe des aides pour rénover un appartement en vue de le mettre à la location, notamment des aides de l’Anah. Sachez aussi que les travaux de rénovation énergétique peuvent ouvrir droit à des aides de l’état et des collectivités (TVA réduite, dispositif Ma PrimeRénov, chèque énergie, Eco-PTZ dans les banques partenaires). Le mieux est d’avoir au préalable vos devis travaux afin de pouvoir faire vos demandes d’aides auprès des organismes concernés.

Devis de rénovation complète

Quelques exemples de travaux qui ouvrent droit à des aides : 

• Installation d’un thermostat ;
• Changement d’un chauffe-eau ;
• Mise en place d’un équipement de chauffage plus performant ;
• Travaux pour rendre le logement facilement accessible 
• Etc.

Renouveler les équipements vétustes 

La vétusté correspond au vieillissement naturel des équipements et il est normal, lorsque l’on est propriétaire d’un logement de se retrouver un jour face au problème de vétusté. 

Il faut donc réagir et changer les appareils vétustes au bon moment. 

Un équipement vétuste peut représenter un problème de sécurité pour le prochain locataire (prises électriques vétustes, chauffe-eau vétuste) mais aussi il va engendrer dans certains cas d’autres problèmes (risque de tomber en panne ou encore surconsommation sur la facture électrique comme c’est le cas pour un frigo trop ancien ou un radiateur « grille pain »). 

Si le locataire est tenu de remplacer les équipements qui ont été dégradés de son propre fait (détérioration, mauvais usage), les appareils vétustes sont du ressort du propriétaire et celui-ci est tenu de les changer sans en incomber les frais au prochain locataire.

Si la peinture est très ancienne et s’écaille par endroit ou présente des tâches de jaunissement ou si un papier peint se décolle, c’est bien au propriétaire de faire la rénovation de ces revêtements.

Vérifier l’isolation du logement

Comme on l’a vu, le propriétaire doit pouvoir fournir un DPE (Diagnostic de Performance Energétique) et si cela n’a pas été fait, il faudra prévoir de prendre rendez-vous avec un professionnel RGE. 

Ce document insiste sur les parties du logement où il faut revoir l’isolation. Si vos fenêtres sont en simple vitrage, vous devrez faire poser un double ou triple vitrage pour améliorer la performance thermique du logement. 

Vérifiez aussi que les murs soient sains et si une pièce mal isolée est située plein nord, cela vaut peut-être la peine de prévoir une isolation des murs pour éviter les problèmes d’humidité et devoir surchauffer en hiver.

Redonner un coup de neuf en changeant les revêtements (sols / murs)

Si les logements récents ne nécessitent pas beaucoup de travaux de rénovation, il en va différemment pour les logements un peu plus anciens et la rénovation peut alors comprendre une rénovation du revêtement de sol (exemple : réfection d’un parquet pour redonner un bel aspect à celui-ci dans le cas d’un appartement haussmanien) ou encore décapage de la peinture des murs pour changer de couleurs et éclaircir les pièces de votre appartement. 

Souvent, les papiers peints d’origine de type années 70 ou 80 ont beaucoup changé et même s’ils sont peu abîmés et n’ont connu que des personnes très soigneuses, on peut avoir envie de les remplacer par une peinture unie en vue de créer une décoration moderne ou dans la tendance du moment (exemple : décoration Japandi).

Pour la salle de bain, on pourra miser sur les carreaux de faïence au mur et opter pour un joli carrelage pour le sol. Le carrelage est facile d’entretien et peut s’adapter à toutes les pièces de l’appartement.

Faire entrer la lumière, optimiser les espaces et soigner la décoration

Il est important, pour rendre un logement attractif et confortable de miser sur la lumière. Un appartement bien exposé est lumineux et trouvera vite preneur ! Cependant, si votre appartement manque de lumière et est assez mal exposé, il faudra jouer sur l’aménagement pour lui redonner de la clarté. Cela peut se faire en abattant certaines cloisons, en remplaçant les papiers peints un peu chargés par des teintes de peintures claires ou des papier peints pastels, en changeant les doubles rideaux épais pour les remplacer par des stores de couleur claire…

Pensez aussi à revoir l’électricité et à faire poser des lampes qui permettent d’avoir un bel éclairage dès qu’il fera nuit. 

Pour gagner de la luminosité, vous allez organiser les espaces, mais, même un logement bien lumineux peut avoir besoin d’un coup de rangement pour optimiser les espaces. C’est le cas notamment si la surface est petite. Pour donner un sentiment d’espace dans les petites pièces, il faut éviter d’accumuler trop de meubles et choisir une décoration dans des tons neutres et claire. En mobilier optez pour du fonctionnel mais néanmoins esthétique. En décoration aussi ! Cela tombe bien puisque la décoration Japandi est très tendance cette année et convient à tous les logements même ceux de petite surface ! Elle associe l’esthétisme, la simplicité et donne un aspect cocoon au logement (coloris clairs – blancs, beige, taupe – matières naturelles (lin, coton, laine, chanvre), présence de matières nobles (bois naturel, rotin, cannage, etc.).

N’hésitez pas à vous faire conseiller par un architecte d’intérieur pour agencer au mieux les pièces de votre appartement.

Le choix de remplacer certaines cloisons par des verrières intérieures donne non seulement plus de luminosité à un appartement mais fait aussi rentrer beaucoup plus de lumière dans les pièces. Toutefois, nous vous conseillons de bien concevoir votre projet avec un architecte pour être sûr de sa faisabilité et respecter toutes les contraintes techniques.

C’est aussi le moment de vérifier l’isolation acoustique car il arrive que les appartements aient été très mal insonorisés et que celui créé de la gêne pour des futurs locataires. 

Enfin, petite touche finale, mais non des moindres, la décoration doit pouvoir plaire un peu à toutes les générations. Pas de couleurs trop clinquantes qui pourraient plaire à des couples jeunes mais rebuter un couple de personnes âgées, mais pas non plus de décoration austère ou trop fade. L’harmonisation des tons est la base et le style du moment saura plaire à tout le monde car le Japandi, très tendance en 2021 est à mi parcours entre le zen japonais et son style épuré et la décoration cocoon et naturelle du style scandinave.

La décoration pourra être glamour, esthétique, chic tout en conservant une certaine sobriété. Et si vous manquez d’idée, n’hésitez pas à vous faire aider par un décorateur ou encore un professionnel du home staging (ou valorisation immobilière).

Quel budget prévoir pour la rénovation d’un logement en vue d’une location ?

Il est difficile de chiffrer un ensemble de travaux de rénovation car tout va dépendre de plusieurs critères : la surface du logement et le nombre de pièces concernées, l’état initial du logement (sa vétusté ou son caractère très récent), la nature des travaux à envisager, la complexité des travaux, la gamme des matériaux choisis et les coûts annexes à prévoir (main d’œuvre, assurances, etc.). 

La moyenne du marché se situerait autour de 500 à 600 euros du m².

Cela peut représenter un réel investissement pour le propriétaire qui loue un appartement de grande surface mais bien souvent le propriétaire table sur la rentrée des loyers dont il gardera 5 à 10 % du montant pour constituer une enveloppe qui servira spécifiquement aux travaux de réadaptation.

Le mieux reste de procéder au fur et à mesure aux travaux et de ne pas trop attendre car une dégradation plus importante ne ferait qu’entrainer plus de frais de rénovation.