Quels sont les travaux les plus rentables avant de vendre un bien ?

Si vous devez vendre votre maison ou votre appartement, il est peut-être nécessaire de faire certains travaux avant. Loin d’être une perte de temps et d’argent, quelques travaux vont permettre de vendre plus facilement et plus rapidement votre bien immobilier. On vous explique pourquoi ces travaux vont s’avérer utiles pour vous et quels sont les travaux les plus rentables.

Avant de vendre un bien immobilier : ce qu’il faut savoir

Bien souvent, on pense à tort qu’une maison peut être vendue dans son jus, quitte à la vendre un peu moins cher. Mais c’est un mauvais calcul : en effet, un acheteur potentiel a parfois du mal à se projeter dans une maison qui n’est pas attractive au premier abord. 

Vous pouvez louper une vente parce que les murs de la maison ont encore un vieux papier peint démodé et décollé à certains endroits, alors que si vous prenez la peine de faire refaire les murs, même avec un simple coup de peinture de couleur blanche, l’intérieur tout entier y gagnera en luminosité et présentera beaucoup mieux. 

Les acheteurs n’ont d’autre part, pas forcément, une idée précise des coûts des travaux à engager et visiter une maison dans son jus peut leur faire peur. Ils peuvent penser qu’ils vont devoir engager des travaux et des frais avant même de pouvoir l’habiter. 

Il vaut donc mieux fixer un prix un peu plus élevé et faire des travaux de réfection élémentaires pour redonner à votre bien immobilier une meilleure apparence. Cette plus-value vous permettra de trouver des acheteurs plus facilement. Ils pourront se projeter dans leur future maison et envisager d’y entrer et de poser leurs valises, sans avoir à faire immédiatement des travaux d’urgence. 

Certains travaux sont donc considérés comme des travaux rentables car ils facilitent grandement la négociation d’un bien immobilier. Ils ne sont pas nécessairement très coûteux mais vont faire toute la différence. 

Pourquoi choisir de faire des travaux rentables est-il important ?

Bien souvent, pour vendre un bien immobilier, vous allez confier les visites à une agence immobilière. 

Rares sont les cas, où la vente d’un bien se fait entre particuliers, mais cela arrive lorsque l’on a affaire à un petit logement (exemple : studio). Pour les grandes maisons, on va confier le travail à une – et souvent plusieurs agences – pour qu’une personne puisse s’en occuper à plein temps, sachant que l’on n’a pas forcément le temps d’organiser soi-même des visites et de publier des annonces sur tous les sites internet de l’immobilier. 

Lorsqu’une maison est neuve et en excellent état, il n’y a pas trop de délai d’attente, surtout si le prix fixé est dans la moyenne du marché. Mais si votre maison a quelques années d’ancienneté et n’est plus en très bon état, il faut s’attendre à ce que la vente soit longue et contraignante (nombreuses visites, frais d’entretien si vous ne vivez plus dans votre maison, baisse régulière du prix, etc.). 

Pour mettre toutes les chances de son côté, et pouvoir vendre son bien plus rapidement, le vendeur a donc tout intérêt à faire certains travaux qui s’avèreront vite rentables, au vu du temps gagné. 

Refaire les peintures 

Faites un devis pour vos peintures

Se mettre à la place du futur acheteur peut parfois aider.  Faites l’état des lieux de votre bien immobilier. Les murs sont-ils propres et en bon état. Leur couleur est-elle classique ? 

Si vous vivez dans une maison ancienne, avec un papier peint d’origine, terni et décollé, il est nécessaire de refaire les revêtements muraux. Idem quand vos murs ont une teinte qui ne plaira pas forcément à tout le monde : un violet, des murs noirs, ou des couleurs très claquantes. 

Profitez-en pour refaire l’isolation des murs si vous constatez des traces de salpêtre et d’humidité. Il ne sert à rien de repeindre si le problème de fond n’est pas traité et vos futurs acheteurs pourraient s’en apercevoir et demander réparation. Soit, il faut tout laisser en l’état, ce qui n’est pas recommandé, soit il faut refaire les murs avec soin et ne pas tenter de cacher les imperfections ou les problèmes d’humidité mais faire une bonne isolation des murs au préalable et soigner également la ventilation.

Choisissez une teinte neutre : le blanc est généralement ce qui convient le mieux ou une couleur de type coquille d’œuf ou écru. Restez dans la sobriété. 

Faites-vous bien sûr conseiller et aider par un peintre professionnel pour que la transformation des murs soit faite en tous points de manière professionnelle surtout s’il faut tout d’abord décaper l’existant et préparer les murs. 

On dit que la première impression est importante. Refaire la peinture s’avèrera rentable car cela peut changer l’aspect entier d’un logement et le rendre beaucoup plus attractif. Qui dit logement attractif dit aussi plus de chance de trouver un acheteur plus rapidement.

Pour une maison ancienne, la mise aux normes de l’électricité est essentielle

Devis de rénovation électrique

Un autre point crucial consiste à refaire l’électricité si vous vivez dans un logement ancien et que l’électricité n’est pas aux normes actuelles. Le prix d'une rénovation électrique varie en fonction de plusieurs critères.

Un bien où le réseau électrique n’est pas conforme verra son prix chuter. Il est donc utile de faire venir un électricien professionnel pour tout revoir. N’oubliez pas que le diagnostic électrique fait parti des documents obligatoires à remettre dans le dossier technique à l’acheteur au moment de la vente.

Un couple d’acheteurs avec des enfants en bas âge sera réticent à acheter car il ne pourra vivre immédiatement dans le logement, craignant pour la sécurité des enfants : cela pourrait facilement faire capoter une vente qui est sur le point de se faire. 

Si vous vivez dans une maison ancienne, depuis plus de 15 ans, il y a de fortes chances pour que l’électricité ne réponde pas aux normes de sécurité actuelle. Aujourd’hui, nos demandes en électricité sont supérieures car nous avons plus d’appareils électriques et la puissance au compteur a été augmentée. 

Les travaux de rénovation électrique doivent répondre à la norme NF C15-100 : respecter cette norme c’est assurer la sécurité du logement et accroitre le confort des occupants avec une utilisation optimale des appareils ménagers et informatiques/hi-fi.

Si vous avez une grande surface habitable, il est important de faire chiffrer ce type de travaux sur un devis détaillé. Vos devis vont vous permettre aussi de fixer le prix de vente de votre bien immobilier.

Ne pas négliger l’isolation de votre bien avant la revente

Faites un devis d'isolation

Si l’isolation fait défaut, vous pouvez faire quelques travaux avant la vente. Surtout que les travaux de rénovation thermique ouvrent droit à de nombreuses aides de l’Etat et des collectivités. Cela est un plus pour le bilan énergétique.

Les agences immobilières doivent afficher l’étiquette énergétique d’un bien et, pour deux maisons de même aspects et au même prix, le choix de l’acheteur ira forcément vers un bien étiqueté A ou B plutôt que vers un bien étiqueté E ou F (mal isolé). 

Tout le monde sait aujourd’hui qu’un logement bien isolé garanti une facture d’énergie moins élevée et sur un budget annuel pour une famille, cela compte beaucoup !

En outre, il vous faudra produire dans la liste des documents techniques de la vente un DPE (Diagnostic de Performance Energétique) à faire établir par un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). 

L’isolation peut concerner tout le logement si elle est très défaillante ou bien certaines parties seulement (exemple : isolation de la toiture, isolation des murs, isolation du plancher bas, isolation des fenêtres). 

Concernant l’isolation des fenêtres, passer d’un simple vitrage à un double ou triple vitrage est essentiel pour bien isoler du froid (en hiver) et de la chaleur (en été) mais cela va permettre aussi de vous isoler des nuisances sonores. 

Là encore, en faisant chiffrer vos travaux sur devis, vous pourrez non seulement évaluer vos frais afin de calculer le prix de vente de votre maison par la suite, mais aussi pour vérifier les aides financières auxquelles vous pourrez avoir droit pour faire baisser la facture de vos travaux (exemple : MaPrimeRenov’).

L’entretien du jardin : essentiel pour mettre en valeur les extérieurs

Même si l’on pense moins à l’extérieur, lorsque l’on souhaite vendre une maison, il est important que le terrain extérieur soit entretenu, jusqu’à la vente. Ne pensez donc pas que puisque votre maison est affichée à la devanture d’une agence immobilière, vous n’avez plus à vous en occuper. 

Si dans trois mois, votre jardin ressemble à un terrain en friche, autant dire que votre maison ne sera pas attractive.

Le jardin est souvent le passage obligé pour accéder à l’entrée de la maison. Il faut donc, au contraire, redoubler d’efforts pour le tenir soigné. Un jardin savamment aménagé, fleuri et esthétique apporte la note en plus et donne la première impression lors d’une visite d’un bien immobilier. 

Vous pouvez entretenir votre jardin : tondre, débroussailler, etc…sans vous mettre en frais. Cependant, si vous avez des arbres à élaguer, faites-le faire par une entreprise professionnelle. 

Démoussage de la toiture 

Devis de démoussage

Les maisons sont souvent soumises à plus de travaux que les appartements. La toiture est un exemple. Sans refaire entièrement la toiture, vous devrez être vigilent quant à son aspect général. Rien de plus rédhibitoire qu’une gouttière bancale ou qui déborde de branches et de mousses et le futur acheteur le verra dès qu’il passera le portail de votre jardin ! 

Si la saison s’y prête, faites venir une entreprise spécialisée pour un nettoyage et un démoussage de la toiture et des gouttières. Sinon, en hiver, pensez au moins à ôter les branches qui peuvent tomber exceptionnellement sur un pan de toiture et à éliminer les feuilles mortes de vos gouttières. Cela s’avère nécessaire, lorsque l’on habite dans une zone boisée.

Entretien de la piscine 

Si vous n’habitez plus sur place, vous aurez pris soin de nettoyer et de couvrir votre piscine. Une entreprise pourra s’occuper de sa mise en hivernage. 

Cependant, il peut arriver que le propriétaire continue de vivre dans sa maison jusqu’à la vente et si vous utilisez votre piscine, veillez toujours à en prendre soin et à ôter les feuilles et salissures régulièrement de la surface de l’eau. 

Vérifiez également que le liner est en bon état et, au besoin, faites-le changer s’il est très endommagé. Un liner en mauvais état, des dalles cassées ou fendues sur la plage, un terrain extérieur en friche sont autant d’éléments qui ne pourront pas mettre votre piscine en valeur et risque de faire louper une vente. Il faut donc s’en occuper.

Les petits plus qui feront la différence sur une vente immobilière

Lorsque l’on évoque les travaux les plus rentables, on doit bien sûr tenir compte du budget de chacun. C’est pourquoi, certains travaux aidés financièrement et incontournables (isolation, mise aux normes électriques, changement des fenêtres…) ne doivent pas être négligés et vous vendrez votre maison ou votre appartement bien plus vite.

Viennent ensuite des aménagements qui ne sont certes pas prioritaires mais que l’on peut considérer comme rentables car ils apportent une plus-value à votre maison. Ce sont notamment : 

• La construction d’une piscine pour une maison avec un terrain suffisamment grand et qui ne possède pas de piscine ;
• La construction d’un garage fermé si celui-ci n’a pas été prévu lorsque vous avez acheté votre bien immobilier ;
• L’aménagement pour mettre votre bien à la portée de tout le monde. Si vous faites quelques travaux d’accessibilité (exemple : mise en place d’une rampe d’accès, transformation d’une salle de bain avec baignoire par une SDB aves douche italienne, remplacement des portes à battants par des portes coulissantes, etc.) vous pourrez vendre votre bien immobilier à des personnes à mobilité réduite (PMR : personnes âgées, personnes handicapées). Il faut souligner à ce propos que les aménagements adaptés à ce type de personnes restent encore insuffisants et que vous pourrez élargir les possibilités de vente de votre bien en faisant ces aménagements. Les travaux d’aménagements de ce type sont donc considérés comme des travaux rentables pour la vente d’un bien immobilier.

Autres conseils pour rentabiliser votre bien 

• Faites un rangement en profondeur. Un logement surchargé et mal rangé est beaucoup moins facile à vendre qu’un bien immobilier propre et ordonné.
• Veillez à fournir des photos réalistes : pour éviter de perdre du temps en visites infructueuses, il faut tout d’abord que les photos se rapprochent de la réalité (pas d’agrandissement des pièces avec l’appareil photo ou de prises de vues anciennes alors que la maison a changé d’aspect et est d’apparence bien moins neuve). Restez au plus près de la réalité pour que l’acheteur n’ait pas un sentiment de tromperie lorsqu’il viendra visiter.

Rassemblez aussi toutes les pièces nécessaires en avance (exemple : plans des pièces, copie du cadastre, diagnostics obligatoires pour le dossier technique).