Investir dans une résidence seniors : une bonne idée ?

De plus en plus d’offres proposent d’investir dans des résidences seniors. Cela peut s’avérer tentant car ces résidences proposent souvent, outre l’aspect logement, un ensemble de services adaptés à cette tranche d’âge. Mais, est-ce qu’investir dans une résidence pour seniors est une si bonne idée que cela y paraît ? Quels sont les avantages et les inconvénients de ce type d’investissement ? Décryptage.

Investissement résidence senior : les avantages

Si l’on évoque souvent le vieillissement de la population, la situation est bien réelle. D’une part, le taux de natalité a baissé, d’autre part, les personnes âgées profitent plus longtemps de leur retraite grâce aux progrès de la médecine qui a permis d’allonger la durée de vie moyenne.

Si les personnes âgées en bonne santé n’envisagent pas de partir immédiatement en maison de retraite, elles voient souvent d’un tout autre œil, le fait d’habiter dans une résidence de services où elles pourront être autonomes, avoir leur propre logement, mais bénéficier toutefois d’une assistance médicale proche en cas de besoin ou d’aides diverses dans une structure adaptées. Dans certaines de ces résidences, on propose également une partie minime des logements à des étudiants ou des salariés en mobilité par exemple, ce qui permet de créer une certaine mixité entre les âges.

Les résidences pour seniors sont souvent construites à proximité de commerces et de toutes commodités pour permettre à ses propriétaires ou locataires de continuer à vivre normalement.

On s’intéresse également à ces résidences car les maisons de retraites n’ont actuellement plus trop la cote et sont souvent pointées du doigt pour diverses raisons : prix exorbitants et pas toujours justifiés, personnel en sous effectif, stress du personnel amenant parfois de la maltraitance dans ces endroits d’accueil où les familles confient souvent leurs parents en toute confiance.

La situation d’aujourd’hui est plutôt négative avec un manque de places évident dans les meilleures structures et pour les autres et même si elles sont à priori moins chères, un défaut de confiance par rapport à la qualité des soins et à la disponibilité du personnel.

Du coup, les résidences de service pour seniors paraissent comparativement plus attractives mais elles sont plutôt adaptées aux personnes en bonne santé et n’ont pas forcément la capacité de recevoir des personnes qui doivent vraiment avoir une prise en charge médicale solide (exemple : personnes très dépendantes, maladie d’Alzheimer, etc.).

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Pourquoi investir dans une résidence senior semble-t-il si attrayant ?

Investir dans une résidence senior peut être un projet mis en place pour soi-même ou son couple. Par exemple, des personnes qui sont proches de la retraite et souhaitent trouver un cadre adapté à leurs vieux jours, pourront avoir envie d’investir dans un appartement confortable dans une des nombreuses résidences senior du territoire.

Pour d’autres, cela peut représenter simplement un projet d’investissement. Ils ont envie d’acheter un bien immobilier et de préférence dans une résidence seniors pour le mettre ensuite à la location par exemple.

Ils prennent alors contact avec des promoteurs. Ceux-ci cherchent généralement à vendre ces résidences, soit en bloc si leurs clients sont plutôt des investisseurs institutionnels, soit par appartement en les vendant directement à des acheteurs privés. La plupart de ces résidences sont neuves, mais sachez qu’il existe également un marché pour la revente et des financements liés. Ce sont souvent des biens déjà meublés et l’investissement se fait donc sous le régime de la location meublée (Location meublée non professionnelle ou LMNP).

Les avantages fiscaux de la LMNP, du Censi-Bouvard ou de la loi Pinel

Lorsqu’il investit dans l’achat d’une location meublée (LMNP) dans  une résidence seniors, l’acheteur bénéficie de certains avantages fiscaux notamment :

• le remboursement de la TVA (20%) sur le prix de vente ;
• la déduction des charges ;
• l’amortissement du bâti et du mobilier ;
• etc.

Cela peut présenter l’avantage de n’avoir pas d’impôts à payer sur les recettes locatives et ce, pendant parfois plusieurs années.

Outre le fonctionnement avantageux en LMNP, l’investisseur pourra choisir l’option avec régime Censi-Bouvard qui implique non seulement un remboursement de la TVA, mais aussi une réduction d’impôt de 11 % (plafonné à 300 000 euros). Toutefois, la solution de l’amortissement en LMNP est souvent plus intéressante pour les investisseurs.

Quant à la loi Pinel, elle va permettre aux investisseurs en non meublé cette fois, de bénéficier d’une réduction d’impôts calculée selon la durée d’engagement de la location soit :

• réduction de 12 % pour 6 ans ;
• réduction de 18 % pour 9 ans ;
• réduction de 21 % pour 12 ans

La réduction d’impôt est là encore plafonnée à 300 000 euros.

Quel prix ?

Mr François Georges, président de Acapace, souligne : « Dans nos résidences Les Jardins d’Arcadie, un 2 pièces de 44 m² oscille entre 150 000 euros HT et 300 000 euros HT ».

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Investir dans une résidence seniors : à quoi faire attention ?

Même si l’investissement dans une résidence seniors peut sembler, à première vue, intéressant, il faut toutefois prendre quelques précautions.

Emplacement de la résidence

Pas forcément choisie dans une grande agglomération, il faut veiller à bien choisir le cadre et l’environnement. Un emplacement proche des commerces et avec des facilités de transport est plus intéressant qu’une résidence trop excentrée, même s’il peut toujours y avoir des amateurs de campagne et de tranquillité. Avec l’âge, les besoins en tranquillité doivent pouvoir se concilier avec une accessibilité plus facile à des médecins, des pharmaciens, des activités de loisir en ville et des commerces. Il faut donc trouver un juste milieu, entre un emplacement trop bruyant mais en plein centre ville et un emplacement calme et serein mais trop excentré.

Même si vous recherchez un endroit idéal avec des commerces de proximité, cela ne justifiera pas qu’un prix soit prohibitif par rapport à une résidence plus éloignée des commodités, à prestations égales. Il faut donc veiller à ne pas payer le prix fort.

Quelle surface ?

Les surfaces des appartements proposés en résidences seniors peuvent être variables selon les promoteurs. Si la moyenne peut se situer entre 40 et 60 m² pour un T2, il existe des promoteurs qui proposent des surfaces plus importantes, voire mixent des offres de location d’appartements et des locations de villas (exemple : le projet du Groupe Dominence dont nous avons parlé plus haut avec des villas qui peuvent atteindre jusqu’à 110 m²).

Services proposés dans la résidence

Faites-vous bien préciser les services de la résidence, car d’une résidence à l’autre, ils peuvent être différents. Certaines résidences offrent moins de services mais s’avèrent être dans les mêmes catégories de prix que celles qui offrent beaucoup plus de services : il faut donc être vigilant et ne pas hésiter bien sûr à se rendre sur place !

De plus, certains services sont compris dans le prix de la location, d’autres sont à payer en plus (comme le service de blanchisserie ou encore le service de ménage).

Miser sur la qualité du gestionnaire

Investir dans une résidence seniors pour mettre votre bien ensuite en location implique d’avoir un bon service de gestion et un gestionnaire qui saura s’occuper parfaitement de trouver des locataires et d’assurer le suivi de la gestion locative. C’est lui qui gère le bail commercial de 9 à 11 ans que vous lui confiez et c’est aussi lui qui vous reverse un revenu locatif (équivalent à 3,5 à 4 % nets après paiement des charges courantes). L’exploitant devra arriver à remplir la résidence et ne pas exiger de loyers surdimensionnés pour être fiable.

Entretien et charges

Les exploitants ont parfois tendance à ne pas s’intéresser aux réparations courantes et à laisser les locaux se dégrader. Ce n’est pas toujours le cas , heureusement, mais c’est une raison de plus pour bien choisir votre gestionnaire.

De plus, il faut vous faire bien préciser qui paye quoi au niveau des charges pour éviter d’avoir de mauvaises surprises par la suite. N’hésitez pas à le faire écrire noir sur blanc pour que chacun garde une trace écrite de ce qui est convenu. Les conditions du bail commercial doivent normalement le mentionner et aborder la question de l’indexation des loyers.

Souvent en matières de services proposés, l’investisseur a rarement son mot à dire et c’est plutôt l’exploitant qui mène la barque, même si des discussions à ce sujet sont en cours avec des représentants du gouvernement pour améliorer ces points.

Le mieux est donc de bien étudier votre projet et surtout de vous rendre sur place pour visiter non seulement la résidence mais aussi vous renseigner sur les environs géographiques et les activités et transports accessibles depuis la résidence. Prenez du recul et faites comme si vous alliez vivre vous-même dans cette résidence pour être sûr de ne pas vous tromper et d’investir dans un bien intéressant.

Renseignez-vous sur les prestations proposées par la résidence, visitez plusieurs appartements, faites le tour de la copropriété, rencontrez éventuellement certains personnels comme le service de conciergerie ou d’autres prestataires de services. Enfin, dès lors que vous investissez dans un bien immobilier en résidence senior, n’hésitez pas à vous rendre régulièrement sur place pour voir comment se passe la gestion locative, si les parties communes sont bien entretenues, si les réparations sont faites quand cela s’avère nécessaire. 

Lorsqu’un locataire quitte votre logement, passez aussi vérifier l’état intérieur avant l’arrivée du prochain locataire . En effet, cela vous évitera d’avoir de mauvaises surprises si le gestionnaire ne fait pas bien son travail ou ne vous signale pas à temps les petites dégradations du logement qui peuvent finir par occasionner de gros travaux. Des petites réparations régulières peuvent être nécessaires.

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Succès croissant des résidences seniors en France : d’où vient cet engouement ?

Le marché de la résidence senior est très florissant et le nombre de structures a doublé en huit ans. Chacun y va de sa surenchère d’innovations pour attirer de nouveaux clients et partout en France la concurrence est rude.

Une résidence en plein centre de Nevers propose des appartements standings : 114 logements proposés avec des surfaces allant de 35 à 60 m². A cela s’ajoutent un certain nombre de services très séduisants : un restaurant, un espace dédié au bien-être et au sport avec piscine et salle de gym, un salon de coiffure. Ces services sont ouverts au voisinage, pour permettre une mixité et un brassage des âges.

Les services qui font encore la différence sont : une conciergerie opérationnelle 24/24 h et un spécialiste en santé et en vitalité pour être à l’écoute des résidents et leur apporter des conseils en hygiène de vie.

La mixité est également assurée par la location d’environ 10 % des logements à des étudiants ou à des actifs en mutation professionnelle ou personnelle.

En terme d’innovation, chacun y va de son petit changement et les idées ne manquent pas. Si la plupart des promoteurs préfèrent construire en ville pour permettre aux résidents d’avoir tout à portée de la résidence (commerces, activités culturelles et artistiques, transports, services de santé, hôpitaux, etc.) d’autres ont décidé de faire des paris inverses en jouant sur l’évolution des mentalités et le concept de vie plus saine dans un cadre plus vert.

Un promoteur a ainsi trouvé plus judicieux d’implanter des résidences à la campagne, aux abords de châteaux. Le Covid et l’expérience mal vécue du confinement sont passés par là et les retraités interrogés qui pensaient pour 50 % qu’il valait mieux vivre à la campagne, sont passés à 80 % d’avis positifs en faveur d’un mode de vie plus vert, après la crise sanitaire.

Dans le Cher, un village nouvelle génération pourrait ainsi voir prochainement le jour, conçu par le Groupe Dominence. Composé de 88 appartements et 24 villas, il s’insère dans un cadre verdoyant autour d’un château. Encore en projet, cette résidence s’avère prometteuse et est un peu considérée comme un laboratoire puisque l’on expérimente ici de nouvelles idées : surfaces des logements plus importantes, travail sur l’aspect écologique des bâtiments, etc.

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