Rénover une maison ancienne

Une maison ancienne peut avoir beaucoup de cachet et, si vous avez hérité de ce type de bien de votre famille, vous souhaiterez certainement la rénover pour accroitre sa plus-value lors d’une revente future. Il peut aussi s’agir d’une maison ancienne dont vous venez de faire l’acquisition : vous avez fait une bonne affaire certes, mais il vous reste beaucoup de travaux à faire pour la rendre habitable et confortable. Dans tous les cas, il faut bien réfléchir en amont à votre projet car les coûts de rénovation peuvent vite chiffrer. Avoir une idée claire, faire établir des devis, demander l’avis de spécialiste sont quelques pistes à suivre ainsi que nos conseils suivants.

Chiffrez votre projet de rénovation de maison ancienne

Rénover une maison ancienne : préparer son projet

Pour ceci, plusieurs conseils à retenir (la liste complète disponible ici) : 

• Avant/Après : bien visualiser ce que vous avez et ce que vous voulez en faire. Pour cela vous devrez bien évaluer l’ensemble des travaux que vous souhaitez réaliser et comment vous souhaitez transformer votre maison ancienne ;
• Architecte : si vous envisagez de faire de gros travaux, il est recommandé de faire appel à un architecte pour déjà bien évaluer l’ensemble de la structure de la maison et de plancher avec lui sur le projet de rénovation (exemple : restructuration des pièces, agrandissements, etc.) ;
• Artisans et professionnels du Bâtiment : consulter les professionnels, demandez des devis, n’hésitez pas à comparer les offres et à comparer les diverses qualités de matériaux pour votre projet de rénovation de maison ancienne ;
• Règles d’urbanisme et formalités administratives : point à surveiller selon la nature de vos travaux, les autorisations administratives voire les permis de construire sont à demander à l’avance avant de commencer les travaux. Il vous faudra également vous renseigner au service urbanisme de votre mairie et consulter le PLU et/ou le POS (cas d’un agrandissement par exemple).

Maison ancienne : état des lieux et planification des travaux

Pour la réalisation de ce type de projet, il faut procéder de façon méthodique et lister, pièce par pièce, les travaux à réaliser. 

Pour chaque pièce, vérifiez les éléments suivants : 

• La structure de la bâtisse est-elle suffisamment solide ?
• Des travaux de gros-œuvre sont-ils nécessaires (charpente, toit, isolation thermique, mur porteur) ?
• L'électricité et la plomberie doivent-elles être refaites ?
• Les fenêtres sont-elles équipées de double vitrage ?

Cela vous permettra de vérifier si vous aller devoir faire de gros travaux de rénovation et une rénovation complète incluant la toiture et des travaux de charpente par exemple (si celle-ci s’avère en mauvais état) ou juste prévoir des petits travaux de rénovation (mise aux normes de l’électricité et de la plomberie qui sont encore « d’époque » et réfection de toutes les peintures).

Listez les travaux à faire à l’extérieur (façade, toiture, isolation par l’extérieur) et ceux à faire à l’intérieur (peinture, réfection de l’électricité, abattage d’une cloison…). Cela peut être important selon les saisons car si vous commencez le chantier en hiver, vous ferez d’abord faire quelques travaux en intérieur avant que la saison estivale vous permette de procéder à la rénovation extérieure. Pensez aussi à lister les démarches administratives (rénovation et peinture de la façade, changement des menuiseries, ajout d’une véranda…).

Dans les maisons anciennes, l’isolation thermique est souvent absente et cela mérite de s’y pencher sérieusement et de lister tout ce qu’il faut faire pour avoir une maison bien isolée et confortable qui vous permettra de faire des économies de chauffage (pose de double vitrage, isolation de la toiture, des murs et du sol, etc.). Si vous ne savez pas ce qui est fait, n’hésitez pas à faire établir une DPE (Diagnostic de Performance Energétique) par un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).

A savoir : les travaux de rénovation thermique donnent lieu à des aides de l’Etat. Cependant, la plupart des aides pourront être octroyées sous conditions et sur présentation d’un devis de travaux chiffré et détaillé. Vous devez donc bien préparer votre dossier avant les travaux car ces aides vous rembourseront une partie de vos frais.

Nous vous conseillons également de préserver les matériaux d’origine (exemple : parquet ancien, poutres apparentes, etc.) qui donnent son cachet et son authenticité à une maison ancienne car si vous la modernisez en changeant complètement la qualité des matériaux, vous n’aurez plus la plus-value espérée au moment de la revente de votre bien immobilier.

Rénovation de maison ancienne : démarches et contraintes

Si vous avez acheté récemment votre maison, vous savez déjà un certain nombre de choses sur elle, mais si vous en avez hérité de la famille, vous ne connaissez pas forcément tout : 

• Est-elle placée près d’un monument historique ou aux abords proches ? 
• Est-elle implantée sur un secteur protégé, une zone protégée ? 
• Existe-t-il des contraintes d’homogénéité dans la localité (toutes les toitures en tuiles par exemple, comme certains villages du midi ?).

Le mieux est de vousrenseigner avant pour ne pas avoir la fâcheuse surprise de devoir tout refaire par la suite. 

Si votre maison ancienne est classée aux monuments historiques, vous ne pouvez rien envisager sans avoir demandé une autorisation de travaux, à faire auprès de la CRMH (Conservation Régionale des Monuments Historiques) de la DRAC dont dépend votre maison.

Votre rénovation comprend un agrandissement de surface qui augmentera la surface totale de l’habitation, la faisant dépasser les 150 m² ? Vous devez dans ce cas faire appel légalement à un architecte pour vos travaux de rénovation et d’agrandissement.

Les étapes de rénovation d'une maison ancienne 

Dès lors que l’on envisage de faire de gros travaux de rénovation, il ne faut pas démarrer les travaux n’importe comment. Vous devrez suivre un ordre bien défini, en partant du gros-œuvre, puis en faisant faire les travaux de second-œuvre et enfin en terminant par les travaux de finition.

A savoir : il faudra être carré sur les délais et vous assurer, tout au long du chantier qu’ils sont respectés, sous peine de voir vos travaux perdurer dans le temps ! En effet, tant que le gros-œuvre n’est pas terminé, les autres intervenants ne peuvent pas avancer, et ainsi de suite. Si votre chantier est suivi par un architecte, il pourra vous informer des retards au fur et à mesure. Calculez toujours une marge sur la durée des travaux pour votre organisation personnelle.

Démolition /Gros œuvre

Une rénovation d’une maison ancienne et très vétuste, peut passer tout d’abord par une phase de démolition (cloisons inutiles, éléments encombrants, etc.) puis une phase concernant le gros œuvre. Lorsque les fondations doivent être refaites ou que certains murs doivent être rénovés, il faut commencer par ce type de travaux. Profitez-en pour faire vérifier l’état des murs que vous allez conserver (infiltrations ? traces d’humidité ? parasites ?) et faites les traitements appropriés.

Agencement : repenser certaines pièces

Avec l’accord de votre architecte, vous allez ensuite passer à la phase de réaménagement de la maison ancienne avec l’ajout des cloisons pour bien délimiter et créer de nouvelles pièces à vivre ou transformer d’anciennes pièces pour des usages différents : dressing à créer dans une petite chambre, suite parentale à créer en enlevant une ancienne cloison et en apportant plus d’espace, etc.

Cette étape permet aussi de faire les saignées et de passer les gaines pour la réhabilitation d’un circuit électrique complet.

Plomberie-Electricité-Chauffage-Assainissement

Le travail préalable des saignées et la pose des gaines, permet ensuite de procéder aux travaux de rénovation de l’électricité et peut-être à la mise aux normes électriques. Le plombier pourra également intervenir pour les besoins d’une nouvelle salle de bain, ou, dans le cas d’une maison vétuste, pour refaire l’ensemble de la plomberie de votre maison ancienne.

Le chauffage peut être un peu trop énergivore et si vous décidez de le changer c’est le bon moment. Il conviendra toutefois de réaliser la pose de votre nouveau mode de chauffage après avoir refait (ou fait) l’isolation thermique de votre maison.

Enfin, faites bien contrôler le système d’assainissement de la maison. Il peut être nécessaire de le rénover.

Isolation thermique, travaux de façade et du toit

On l’a vu, l’isolation thermique d’une maison ancienne est essentielle et doit se faire avant d’envisager de changer de système de chauffage : toiture et combles, isolations des murs, portes et fenêtres à remplacer, isolation du sol, il ne faut rien oublier. Le coût des travaux peut être bien amorti par les aides financières de l’Etat pour ce type de rénovation et vous rentrerez vite dans vos frais car un chauffage est plus performant avec une bonne isolation et vous dépenserez moins en frais de chauffage et de climatisation !

La rénovation de la façade peut se faire en suivant bien les démarches légales ainsi que tous les travaux qui touchent au toit de votre ancienne maison et à sa charpente.

Vous pouvez en profiter pour aménager les combles après avoir fait faire l’isolation : cela permet d’agrandir la maison en créant une pièce supplémentaire (ou plusieurs si votre grenier est très grand) tout en respectant la législation qui stipule qu’un aménagement de combles qui augmente la surface habitable totale au-delà de la limite prescrite, doit être précédée d’une déclaration préalable de travaux auprès du service de l’urbanisme (voir plus haut).

Devis aménagement des combles

Sols et murs

Il est plus logique de commencer par refaire les murs s’ils sont endommagés et nécessitent un bon coup de peinture. Les sols seront rénovés dans un deuxième temps. Cependant si l’état des sols nécessite un gros travail de rénovation (avec ragréage), il vaudra mieux commencer par la rénovation du sol avant de s’attaquer aux murs et aux plafonds.

Il est conseillé de faire une rénovation précautionneuse si vous voulez par exemple préserver l’état des poutres apparentes ou garder un parquet d’époque qui font le cachet de votre maison ancienne et lui apportent toute son authenticité.

Cuisine, salle de bains et WC

Refaire la cuisine et la salle de bains est souvent une mesure qui s’impose car les maisons anciennes sont souvent achetées dans leur jus et les équipements vieillissent assez mal. Par exemple, les salles de bains sont souvent ornées d’un bidet qui était souvent indispensable dans les salles de bains d’autrefois mais est devenu désuet. Le coloris très fleuris des anciens papiers peints est souvent démodé et les WC sont souvent équipés de vieux systèmes d’évacuation et de vieilles chasses d’eau peu économiques à l’usage. Il s’avère donc essentiel de tout refaire pour créer une salle de bain moderne, ergonomique et économe en énergie (remplacement d’une vieille baignoire par une douche italienne, changement du vieux lavabo étroit par une double vasque, suppression d’un bidet et gain de place pour créer des rangements, etc.).

Quant à la cuisine, on remplacera ses équipements trop vétustes par des équipements modernes, ergonomique et moins énergivores. Les cuisines des maisons anciennes peuvent être bien plus grandes que les petites cuisines des appartements urbains, alors, pourquoi ne pas créer un ilot central pour servir de plan de travail ? N’hésitez pas à vous faire conseiller par un cuisiniste et, si vous devez faire du sur-mesure, à bien évaluer votre budget-travaux au moyen de devis.

Dernière étape : le mobilier, l’électroménager et la décoration

Là encore, il sera conseillé de bien évaluer votre budget pour ne pas vous emballer car le coût global d’un mobilier pour équiper votre maison peut vite chiffrer surtout si vous tablez systématiquement sur du haut de gamme. Bien sûr, il serait dommage d’équiper une maison ancienne avec des meubles bon marché comme ces meubles en kit à monter soi-même que l’on trouve dans nombre d’enseignes. Si vous voulez faire une bonne affaire en achetant de beaux meubles rustiques, faites un détour par les antiquaires ou même les salles des ventes. Dans ce dernier cas, il ne faut pas hésiter à rester jusqu’à la fin car c’est souvent dans les dernières minutes que de beaux produits peuvent partir à prix intéressants !

Avant de passer par la décoration de votre maison, pourquoi ne pas faire faire un nettoyage par un professionnel ? Vous gagnerez un temps précieux car, après les gros travaux vous aurez certainement beaucoup de poussières à enlever, les vitres à faire et un gros travail de nettoyage ! Les entreprises de nettoyage ont des outils adaptés et les services ne sont souvent pas très coûteux.

Prix au m² pour rénover une maison ancienne

Critères de prix

Les prix peuvent varier du simple au triple. Il faut donc tenir compte d’un certain nombre de paramètres pour évaluer de façon précise votre budget travaux : 

• Tenez compte de la surface à rénover : les prix sont souvent indiqués au m². Il est donc logique que les frais seront plus conséquents pour une grande surface à rénover ; 
• Tenez compte de l’état initial de la maison ancienne : si votre maison est très vétuste, engageant de gros travaux, vous aurez plus de frais de rénovation qu’une maison ancienne mais qui a déjà vécu plusieurs réadaptations et qui nécessite seulement de petits travaux de rénovation ;
• Tenez compte de votre projet personnel : bien sûr, une maison ancienne dans son jus peut plaire à certains et déplaire à d’autres. Si vous avez des projets de reprendre chaque pièce et de faire de grands changements dans votre maison, vous aurez plus de frais que si vous estimez qu’elle est bien organisée et qu’il ne faut y faire qu’une petite rénovation.
• Tenez compte des matériaux : que ce soit le choix d’un carrelage, les équipements de salle de bains et de cuisine, le type de menuiseries pour le changement des fenêtres, les gammes de matériaux vont du plus traditionnel, au moyen, puis au haut de gamme. Enfin, il existe aussi la gamme luxe qui rend le prix des matériaux abordable seulement pour quelques privilégiés. Toutefois, il est déconseillé pour tous types de matériaux de choisir le bas de gamme juste parce que vous allez payer moins cher car la qualité est souvent moindre et cela peut entraîner de nouveaux travaux à faire rapidement. Il vaut mieux choisir une gamme intermédiaire qui offre un prix correct et une bonne qualité de matériaux.
• Tenez compte des coûts d’installation : en amont, il est très utile de contacter plusieurs entreprises et plusieurs artisans pour demander des devis et faire jouer la concurrence. En effet, les prix pratiqués sur le marché peuvent varier sensiblement. Vous pourrez ainsi bien préparer votre budget travaux.
• Tenez compte des aides possibles : en rénovation énergétique, à condition de passer par un professionnel RGE (Reconnu Garant de l’Environnement), vous bénéficiez d’aides financières de l’Etat qui peuvent faire baisser considérablement la facture. D’autre part, sachez aussi que si vous passez par un artisan carreleur pour la pose de votre carrelage et s’il fournit le matériau et la pose, vous pourrez bénéficier d’un taux de TVA réduit. 

Prix selon le type de travaux 

Aides pour la rénovation d'une maison ancienne

MaPrimeRénov

Ce dispositif est une aide provenant de l’Etat et mise en place pour remplacer l’ancien CITE (Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique). Cette aide particulière est accessible à tous, sans condition de revenu. Elle pourra être octroyée à tous les propriétaires qu’ils soient occupants de leur logement ou qu’ils en soient bailleurs. Attention toutefois, pour obtenir cette aide, vous devez obligatoirement passer par un professionnel RGE. 

Le montant de la prime, calculé en fonction du revenu du foyer et du gain écologique provoqué par les travaux de rénovation énergétique dans la maison ancienne, est attribué sur présentation des factures dès l’achèvement des travaux. Ce mode de fonctionnement peut être intéressant par rapport au Crédit d’Impôt qui n’était octroyé qu’après la déclaration des revenus, des mois plus tard.

La TVA réduite (5,5% ou 10%)

La rénovation d'une maison ancienne permet aussi de bénéficier d’un taux de TVA réduit à 5,5 % lorsque les travaux concernent la rénovation énergétique de votre logement. Le logement doit avoir été achevé depuis au moins 2 ans mais il peut s’agir d’une résidence principale ou secondaire.La TVA réduite s’applique aussi bien si vous êtes propriétaire de votre bien que si vous en êtes locataire.

Pour bénéficier de ce taux avantageux, il faut que la fourniture et la pose des différents matériaux soient assurées par l’entreprise ou le professionnel. En effet, si c’est vous qui achetez votre équipement, vous devrez payer la TVA à taux plein même si le professionnel vous facture la main d’œuvre pour l’installation avec un taux réduit.

La Prime Energie

Pour certains types de travaux qui permettent d’améliorer le confort thermique de l’habitat, vous pouvez trouver auprès de certains fournisseurs d’énergie (exemple : Total, EDF, etc.) des primes pour aider à financer votre projet de rénovation.

A savoir : vous devez faire votre demande de prime avant d’entamer les travaux et donc, avant de signer le devis ou de verser un acompte. De plus, vous avez l’obligation de passer par un professionnel certifié RGE pour les travaux. Enfin, il est également requis que les matériaux utilisés ainsi que l’équipement installé répondent à des exigences de performance telles que décrites par la réglementation thermique et reprises par le Code Général des impôts.

L’Eco-PTZ

Pour rénover une maison ancienne, vous pouvez également bénéficier d'un éco-prêt à taux zéro de votre banque (Eco-PTZ). Ce prêt est octroyé aux propriétaires (occupants ou bailleurs) sans conditions de ressources, à condition qu'il s'agisse d'une résidence principale ayant été achevée avant le 1er janvier 1990. Attention, vos travaux devront être réalisés par un professionnel certifié RGE. 

Les aides de l’Anah

Pour les revenus les plus modestes en France, l’Agence Nationale de l’habitat a mis en place des aides calculées selon les revenus fiscaux du ménage et sa composition, ceci afin de lutter contre la précarité énergétique. L’aide «Habiter Mieux Sérénité» est calculée proportionnellement au montant des travaux mis en place. Dans tous les cas, l'aide ne peut excéder 18 000 euros et ne concerne que les logements de plus de 15 ans à condition qu'il s'agisse d'une résidence principale. Vous devrez également fournir des justificatifs de vos revenus ainsi qu’un devis détaillé des travaux à faire.

Les aides des collectivités locales

Quelles que soit l’endroit où vous habitez, pensez à frapper à la porte de votre mairie ou à vous adresser au Conseil Régional ou départemental dont dépend votre habitation. En effet, certaines collectivités locales peuvent verser des aides financières pour les travaux de transition énergétique. Vous pourrez également vous renseigner auprès de l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) pour connaitre les aides disponibles sur votre secteur.