Passoires énergétiques : la valeur d’un bien peut-elle baisser ?

Omniprésentes dans le parc mobilier français, les passoires énergétiques sont vouées à voir leur valeur baisser drastiquement dans les mois et années à venir. On vous explique tout dans l’article qui suit. 

Les passoires énergétiques, comment les repérer ?

Caractéristiques d’une passoire énergétique

Pour commencer, rappelons ce qui caractérise une passoire énergétique. Les passoires énergétiques, également appelées passoires thermiques, sont des logements à la forte consommation d’énergie, la plupart du temps en raison de leur manque d’isolation. Les passoires énergétiques, au nombre de 4,6 millions dans le parc immobilier français, sont de véritables problèmes dans la lutte nationale contre les émissions de dioxyde de carbone. En effet, l’empreinte carbone d’une passoire thermique est largement supérieure à celle d’un logement mieux isolé. Une passoire thermique est, plus précisément, un logement rattaché à l’étiquette énergétique F ou G. Cette fameuse étiquette énergétique est déterminée par un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Le diagnostic de performance énergétique est un document qui sert principalement à estimer la consommation d'énergie et les taux d'émission de gaz à effet de serre de votre logement. Son importance va devenir de plus en plus capitale dans les prochains mois. En effet, il sera obligatoire dès le 1er janvier 2023 pour déterminer si vous pouvez mettre en vente ou à la location votre bien. Il devra inclure des propositions de travaux dont l’objectif est d’atteindre des seuils de performance énergétique supérieurs. À titre théorique, devra être stipulé l’impact, sur la facture d’énergie, des travaux proposés. Cette mesure est utile pour le propriétaire qui peut alors se faire une idée sur l’ordre de grandeur des coûts de l’opération, et prendre connaissance des différentes aides étatiques à son service pour qu’il puisse alléger la charge économique de ces travaux à bénéfices énergétiques.

L’actualité des passoires énergétiques

À compter du 1er janvier, l’interdiction de la location des logements les plus énergivores est prévue, soit les logements au DPE F et G. Les chiffres précis prévoient d’interdire à la location les logements qualifiés d’énergétiquement indécents. Cette nouvelle notion de logement énergétiquement décent désigne un bien dont la consommation d'énergie (chauffage, éclairage, eau chaude, ventilation, refroidissement...), estimée par le DPE et exprimée en énergie finale par mètre carré et par an, serait inférieure à 450 kWh/m2. On est ici dans le vif du sujet puisque si votre logement est une passoire thermique, vous ne pourrez plus en tirer de revenus par le biais de sa location. Cette mesure va s’implanter progressivement dans les modes de fonctionnement, par des interdictions progressives au fil des années. Il est en effet question dans l’hémicycle d’interdire la location de toutes les passoires thermiques à partir de 2028, ce qui concernerait 1,7 million de locataires. 

Concernant les mesures immédiates au 1er janvier 2023, en plus de l’interdiction à la location des logements indécents (soit 90 000 habitations), l’interdiction de l’augmentation du loyer des logements des passoires thermiques (étiquettes F ou G), l’acte de vente d’un bien immobilier devra également impérativement contenir un DPE. Voyons dans le détail ce qu’est un DPE. 

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Performance énergétique 

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Réalisé par un professionnel certifié, un DPE doit être intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) et doit être remis à l’acquéreur ou au locataire lors de la vente ou de la mise en location du logement. Le DPE est exigé pour tous les logements, de même lors de la construction d’un bâtiment ou lors de son extension, à l’exception notable des logements destinés à être occupés moins de 4 mois par an. Le DPE va fournir des informations nombreuses caractérisant votre logement en fonction de ses équipements et de leur consommation (chauffage, production d’eau chaude sanitaire, ventilation…). Il indique aussi la quantité d’émissions de gaz à effet de serre (GES) liée à la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée. Sur la base de ces variables et de beaucoup d’autres, le logement se voit attribué une étiquette énergétique de A à G, F et G correspondant au statut de passoire énergétique. Des recommandations pour améliorer la performance énergétique de votre logement sont fournies, accompagnées d’une évaluation de leur coût et de leur efficacité. Ces recommandations sont assez précieuses, car elles vont vous permettre d’améliorer la sobriété énergétique de votre logement, ce qui aura pour effet d’augmenter la valeur de votre bien. En fonction de votre étiquette énergétique de base, cela vous permettra d’élever votre logement hors du cadre de passoire énergétique, ce qui vous permettra de la louer après le 1er janvier 2023. Si vous n’avez pas encore effectué de Diagnostic de Performance Énergétique et que vous n’êtes pas certains de l’étiquette énergétique de votre logement, certains signes peuvent vous indiquer s’il s’agit d’une passoire énergétique. 

Les signes qui ne trompent pas

Pour commencer, remettons les passoires énergétiques dans leur contexte : il ne s’agit pas forcément de logements insalubres puisqu’au contraire la grande majorité sont des vieux bâtiments qui datent d’avant 1975. À cette époque, les techniques d’isolation n’étaient pas au point ou beaucoup moins réglementées qu’aujourd’hui. Ainsi, nombreuses sont les passoires énergétiques qui sont de beaux appartements anciens, ou des grandes maisons, dont l’isolation est compliquée de fait de leur superficie ou des matériaux utilisés à la construction. Par nature, une passoire énergétique est un logement bien plus énergivore que la moyenne. Le premier signe indicateur, pour savoir si vous vivez dans une passoire thermique, sera le coût trop élevé de vos factures d’énergie. On estime qu’au-delà de 8 % de vos revenus, le budget alloué aux factures d’énergie est anormal. Il s’agit forcément d’un logement très gourmand en énergie, surtout si votre mode de chauffage n’est ni trop vétuste ni trop consommateur. Le deuxième indicateur est du ressort de votre ressenti, malgré votre chauffage, vous sentez régulièrement un sentiment de froid ou d’humidité ambiante, ou des courants d’air froid désagréables. Ces deux indicateurs sont des preuves d’une mauvaise isolation, de tout ou une partie de votre logement, qui laisse la chaleur s’échapper au profit de courants d’air. Autrement dit, vous surchauffez un logement qui ne retient pas la chaleur. Envisager des travaux d’amélioration énergétique, c’est faire le pari d’un gain de confort, d’une baisse des factures d’énergie (ce qui va amortir le coût des travaux), en plus de la hausse de la valeur de votre logement.

Contrer la baisse de valeur de votre bien

Une baisse qui touche des logements très différents

La valeur de votre bien immobilier énergivore va subir de sérieuses baisses à mesure que la question de son étiquette énergétique va devenir centrale. On le rappelle, le DPE sera bientôt obligatoirement inclus dans l’acte de vente, et pour cette raison de nombreux propriétaires ont décidé de mettre en vente leur bien énergivore plutôt que de le rénover. Une des conséquences directes est la baisse de valeur de ces types d’immeubles énergivores qui se retrouvent nombreux en concurrence sur le marché de la vente. Il existe plusieurs idées préconçues sur la nature de ce que sont les passoires énergétiques. On les associe souvent à des petites surfaces alors que 60 % d’entre elles sont des maisons et que la moyenne des passoires thermiques françaises se situe entre 60 et 100 mètres carrés. Par ailleurs, on associe les passoires thermiques à des foyers modestes tandis que 58 % des passoires énergétiques sont occupées par des ménages aux revenus intermédiaires ou à hauts revenus. Vous l’aurez compris, les passoires énergétiques sont omniprésentes dans le parc immobilier français et déprécient nettement la valeur des biens immobiliers. 

Les travaux de rénovation énergétique

Pour y remédier, vous pouvez entreprendre des travaux de rénovation énergétique qui permettront à votre bien d’améliorer son étiquette énergétique. Pour vous mettre en relation avec les meilleurs prestataires capables de réaliser vos travaux de rénovation énergétique, faites appel à un professionnel. 

Vous pouvez également faire faire un audit énergétique de votre bien immobilier incluant des propositions de travaux de rénovation énergétique. Les travaux permettront d’atteindre au moins la classe énergétique E, et même d’atteindre l’étiquette B si les contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ne sont pas des obstacles. Libre à vous de mener le niveau de travaux qui vous convient. Plus les travaux seront chers plus la classe énergétique va être meilleure, ce qui permettra notamment à votre bien immobilier de gagner en valeur lors de sa vente. L’audit énergétique contient d’ailleurs les informations qui permettront de rentabiliser vos travaux. 

Rentabiliser ses travaux

En effet, l’amélioration de la consommation énergétique de votre logement fera également baisser sa facture énergétique, des économies bienvenues et significatives qui permettront d’amortir vos travaux. De plus, l’audit énergétique explicite par ailleurs les aides étatiques dont vous pouvez bénéficier pour financer vos travaux de rénovation énergétique. L’audit énergétique a une durée de validité de cinq ans, vous permettant de prendre le temps pour réfléchir aux travaux que vous souhaitez mettre en œuvre. L’auditeur conserve, pendant la période, les audits sous forme de fichier informatique qu’il met à la disposition des propriétaires successifs des logements, pendant leur durée de validité. À leur demande, il leur délivre des informations sur les propositions de travaux présentées et, le cas échéant, atteste de la réalisation de scénarios de travaux présentés dans les audits, sans qu'il soit nécessaire pour le propriétaire intéressé d'entreprendre la réalisation d'un nouvel audit.

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