Bien loué : le complément de loyer interdit en cas de mauvaise isolation

Les loyers en zone tendue

L’encadrement des loyers

Tout d’abord, expliquons ce qu’est le complément de loyer. Il s’agit d’un montant que peut demander le propriétaire d’un bien immobilier à son locataire, en plus du loyer de base que ce dernier paye. Évidemment, ce complément de loyer ne peut être exigé que là où le loyer est encadré par la loi. Il faut donc expliciter ce qu’est l’encadrement des loyers, afin de mieux comprendre comment fonctionne le complément de loyer, et les restrictions dont il est la cible. Pour commencer, précisons que l'encadrement des loyers pose une limite au loyer que fixe le propriétaire d'un logement loué avec un bail d'habitation (y compris bail mobilité). Il s'applique uniquement dans les communes situées en zone tendue. Créée en 2013, la notion de zone tendue définit les agglomérations à forte densité urbaine, où le marché immobilier souffre d’un grave déséquilibre entre l’offre et la demande de logement. Ainsi, dans ces zones, les locataires ou aspirants propriétaires ont du mal à trouver un logement. Paris fait évidemment partie de la liste des agglomérations concernées, mais elle n’est pas la seule, puisqu’à partir de 50 000 habitants une zone, en fonction de sa superficie, peut être qualifiée de “tendue”. Au total, il existe 1 149 communes réparties sur 28 agglomérations qui ont le statut de zone tendue. Cela représente près de 4,6 millions de logements. Sur ces territoires, des règles spécifiques destinées à fluidifier le marché locatif sont appliquées. En effet, la demande pour ces biens immobiliers étant largement supérieure à l’offre, les prix des biens pourraient indéfiniment grimper, excluant de plus en plus de monde du marché. C’est donc pour y remédier que les zones tendues sont régies par le principe de fixation des loyers. 

Les loyers de référence

Pour les biens immobiliers dans ces zones tendues, le loyer de base(c’est-à-dire lorsque le bien n’a jamais été mis à la location auparavant) est calculé en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL). Cet outil sert de base pour fixer et réviser les loyers des logements vides ou meublés. Il fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires. L’indice de référence des loyers se calcule à partir de la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Il permet de donner une indication précise du prix auquel la location doit se faire. Cet outil permet de fixer un loyer de référence, ainsi que des loyers de référence minorés et majorés. L’indice de référence des loyers est régi par trois critères qui sont les caractéristiques du logement. On y retrouve : le nombre de pièces principales, l’époque de construction et le type de construction (meublé ou vide). Ces critères permettent de définir les loyers minorés et majorés par rapport au loyer de référence, dans une fourchette comprise entre -30% et +20%. Seulement, et on en arrive ici à mieux comprendre ce qu’il en est, certains propriétaires estiment que le loyer même majoré est un prix insuffisant pour la location de leurs biens. Ils peuvent alors demander au locataire, un complément de loyer. 

Le complément de loyer

Les conditions d’application

Le complément de loyer répond néanmoins évidemment à des conditions strictes d’application. Il ne peut être exigé en premier lieu que si le bail a été signé depuis le 1er juillet 2019 et que le logement a des caractéristiques particulières qui justifieraient son augmentation de loyer. Sa récente modernisation, des atouts de confort uniques, une localisation particulière… sont d’autant de caractéristiques qui peuvent justifier un complément de loyer. Le complément de loyer représente une partie du montant du loyer, autrement dit le montant du loyer (hors charges) se compose du loyer de base et du complément de loyer. Pour ajouter un complément de loyer, le loyer de base inscrit dans le bail doit être au moins égal au loyer de référence majoré qui correspond à la catégorie du logement (une catégorie basée sur le nombre de pièces, sa localisation, son époque de construction, et s’il est vide ou meublé). Le complément de loyer casse la règle de l’encadrement des loyers en vigueur, et ne peut le faire que si le logement réunit des caractéristiques bien précises. Une des conditions déterminantes est de se démarquer nettement des logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique : par une vue sur un monument historique, un particularisme du logement, un aménagement spécial… Par ailleurs, la justification du complément de loyer ne peut être un attribut déjà pris en compte pour fixer le loyer de référence correspondant au logement, ce qui exclut notamment le nombre de pièces principales et l’époque de construction du logement. 

Les limites du complément de loyer

Si le complément de loyer est justifié, sur le bail, qui doit être signé depuis le 1er juillet 2019, doivent figurer le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement justifiant le complément de loyer. Cependant, lorsque le bail est signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est limité et interdit s’il a des caractéristiques désavantageuses bien précises. Ainsi, le locataire peut contester le complément de loyer auprès de la Commission Départementale de Conciliation (CDC) si le logement possède les sanitaires sur le palier, des signes d’humidité sur certains murs, un Diagnostic de Performance Énergétique de classe F ou G, des fenêtres laissant anormalement passer l’air, un vis-à-vis de moins de 10 mètres, une infiltration ou une inondation provenant de l’extérieur, des problèmes d’évacuation d’eau au cours des 3 derniers mois, une installation électrique dégradée ou enfin une mauvaise exposition de la pièce principale. Sous ces conditions, le complément de loyer est interdit. Un tiers des logements à Paris serait concerné par l’amendement Nupes adopté fin juillet à l’Assemblée Nationale. Pour mieux encadrer et restreindre le complément de loyer que peut réclamer un propriétaire à un locataire, la Nupes a en effet instauré toutes ces conditions pour interdire les compléments de loyer abusifs. Cet outil législatif est une arme supplémentaire pour lutter contre les marchands de sommeil. 

Limiter le complément de loyer : les objectifs

Lutter contre les marchands de sommeil

Les marchands de sommeil sont des propriétaires qui mettent en location des logements indignes à l’habitat, et ce pour différentes raisons. L’habitat indigne, ce sont des lieux utilisés à des fins d’habitation alors qu’ils ne sont pas prévus à cet effet ou un logement qui expose ses occupants à des risques dus à unedégradation forte du bâti. L’habitat indigne comprend, par exemple, les situations de logements insalubres, qui présentent un risque pour la santé des occupants (intoxication au monoxyde de carbone, saturnisme, problèmes respiratoires liés à des émissions de particules dans le logement, électrocution…). Un marchand de sommeil, c’est un propriétaire qui abuse de ses locataires en louant très cher un logement indigne, les mettant directement en danger : insalubrité, suroccupation organisée, division abusive de pavillons… On estime en France à 450 000 le nombre de logements occupés considérés comme indignes. L’amendement de la Nupes est une étape supplémentaire permettant de freiner l’activité des marchands de sommeil, en restreignant leur possibilité de gagner un complément de loyer sur des locations déjà frauduleuses. 

Lutter contre les déperditions thermiques

Cependant, les détracteurs de l’amendement estiment que sa définition entretient un flou et qu’il sera difficile de faire appliquer la loi. Il est notamment indiqué que le complément de loyer ne peut être appliqué en cas de “problème d’isolation thermique des murs ou du toit”, une condition que certains considèrent comme loin d’être limpide. C’est la raison pour laquelle le texte a été modifié pour éclaircir les zones d’ombre. Il est maintenant indiqué “qu’aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente [...] un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G(article 140 de la loi du 23 novembre 2018, modifié par la loi Pouvoir d’achat du 16 août 2022). Dit autrement, les propriétaires de passoires thermiques ne peuvent pas réclamer de complément de loyer, même si leur logement dispose, par exemple, d’une vue exceptionnelle où est situé dans une adresse prestigieuse. Dans le cas de Paris, 33% des logements sont concernés, selon l’Ademe (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie), 22% à Lille, 17% à Bordeaux, 15% dans le Rhône et 7% à Montpellier. L’objectif est double, lutter à la fois contre les abus des propriétaires et des possibles marchands de sommeil, mais également lutter contre lespassoires thermiques. Pour participer à l’effort national de réduction des émissions de dioxyde de carbone et vous permettre de rester compétitif et non pénalisé dans le marché locatif, entamez vous aussi des travaux de rénovationénergétique ! Pour réaliser vos travaux de rénovation énergétique, c’est-à-dire des opérations de rénovation qui vont améliorer les performances énergétiques de votre logement en réduisant son empreinte carbone, faites appel aux services d’Archionline. Archionline vous met à disposition des guides pour trouver de l’inspiration pour vos travaux, et se chargera ensuite de vous envoyer plusieurs devis de professionnels de confiance près de chez vous. Enfin, un expert travaux vous accompagnera de A à Z et se porte garant pendant toute la durée de votre chantier.