Travaux de copropriété : qui paie quoi selon la loi ?

Les travaux de copropriété peuvent induire des frais assez importants. On ne sait d’ailleurs pas toujours qui doit payer ces frais surtout lorsqu’il s’agit de travaux dans les parties communes et que tout le monde peut sembler concerné par ces travaux. Pourtant, tous ne s’acquittent pas forcément des mêmes frais selon les cas. Une fois votés en assemblée générale, ces travaux devront pourtant être payés. Qui paie quoi selon la loi ? Éclairage.

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Travaux de copropriété : d’abord une décision à prendre collectivement

Lorsqu’il existe un besoin de travaux, dans une copropriété et surtout dans ses parties communes, la décision doit être prise collectivement et validée lors d’un vote en assemblée générale du Syndic de Copropriété.

Cependant, pour certains travaux, il est difficile d’obtenir la majorité car si le montant des travaux est élevé, les désaccords sont souvent à craindre. Si le vote peut poser problème, comment réaliser les travaux et surtout, comment répartir les frais de façon équitable entre chaque copropriétaire ?

Pour répondre à cette question, il faut d’abord bien distinguer les différents types de travaux de copropriété entre ceux qui affectent directement les parties privatives de la copropriété et ceux qui se situent dans les espaces communs. 

Travaux dans les parties privatives de la copropriété

Lorsqu’ils sont réalisés dans les parties privatives, les travaux n’ont pas à être votés à l’assemblée générale, car cela reste dans le domaine privé. Cependant, les choses ne sont pas si simples que cela, car il existe des exceptions lorsque les travaux des parties privatives touchent à la structure du bâtiment collectif. 

Exemple : pour supprimer une cloison à l’intérieur d’un appartement et agrandir une pièce, il faudra l’accord du Syndic de copropriété s’il s’agit de toucher à un mur porteur. Le vote à l’Assemblée Générale sera donc obligatoire. 

Dans la catégorie des travaux qui touchent vraiment les parties privatives et dont le paiement incombe au propriétaire et à lui seul, on peut citer les quelques exemples suivants : 

• aménager une nouvelle salle de bains avec une douche à l’italienne en utilisant la plomberie en place ;
• refaire sa cuisine ;
• refaire la peinture de l’ensemble de son appartement ;
• poser un nouveau revêtement de sol (refaire le carrelage à neuf, poser une nouvelle moquette, changer le parquet…) ;
• installation d’une verrière pour remplacer une cloison (s’il ne s’agit pas d’un mur porteur) ;
• etc. 

Certaines règles doivent toutefois être suivies et le propriétaire ne peut pas faire n’importe quoi dans son appartement. Il ne doit pas faire des travaux qui puissent dénaturer l’aspect esthétique du logement ou modifier son aspect extérieur. 

Par exemple, il ne peut changer les volets ou repeindre le tour extérieur de ses fenêtres, sans avoir fait valider le projet par le Syndic de Copropriété, tout simplement parce que cette action touche à l’aspect extérieur qui est commun à toute la copropriété. Si les volets sont changés, ils devront être choisis à l’identique des autres volets de l’immeuble.

D’autres autorisations sont nécessaires si le propriétaire veut faire une clôture pour aménager son espace dans un jardin commun appartenant à l’ensemble des copropriétaires. Il est alors nécessaire d’obtenir deux tiers des tantièmes lors du vote pour pouvoir procéder aux travaux (article 26 de la loi du 10 juillet 1965). 

Chaque propriétaire doit aussi faire attention, s’il doit toucher au raccordement d’alimentation lors de travaux dans les parties privatives car ces travaux doivent être votés au préalable à l’assemblée générale. 

Enfin, les horaires légaux devront être respectés qu’il s’agisse de faire des travaux dans les parties privatives ou dans les parties communes. Le règlement de copropriété stipule normalement quels sont les horaires autorisés.

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Travaux dans les espaces communs de la copropriété

Les travaux dans les espaces communs ne se font souvent qu’après en avoir discuté lors d’une assemblée générale des copropriétaires. 

Cependant, il existe des exceptions, notamment lorsqu’il n’y a que de petites réparations à faire. Dans ce cas, il n’est pas nécessaire que le Syndic consulte l’ensemble des copropriétaires. 

Les travaux des espaces communs peuvent concerner les petits travaux de peinture, les réparations électriques, les travaux de plomberie, etc. Les travaux plus importants qui nécessitent l’accord des copropriétaires sont, par exemple, la réfection de la façade de l’immeuble, la remise en état des parkings ou d’un ascenseur, etc. 

Pour le règlement des travaux de copropriété : qui paie quoi ?

La quote-part de chaque propriétaire

Les travaux touchant aux parties communes, ayant été validés au cours d’une assemblée générale des copropriétaires doivent être réglés par l’ensemble des copropriétaires. 

Les frais ne sont toutefois pas répartis à parts égales entre tous les propriétaires. On prend en compte la quote-part de copropriété que possède chaque copropriétaire. Elle est estimé en tantièmes. 

Les tantièmes sont calculés en tenant compte de plusieurs éléments : étage, vue, superficie de l’appartement, confort, etc. 

La quote-part est calculée en fonction de ces éléments pour chacun des copropriétaires qui ne paieront donc pas tous les mêmes charges. En cas de travaux de copropriété, cela explique que tous les propriétaires n’ont pas les mêmes montants à payer sur les travaux communs. 

La loi du 10 juillet 1965 stipule d’ailleurs que les dépenses inhérentes aux travaux d’amélioration de la copropriété sont réparties en tenant compte des avantages qui vont en résulter pour chacun des lots (chaque copropriétaire) et que ces avantages sont définis par le syndic de copropriété (article 5).

Des facilités pour le paiement des travaux prévues par la loi

Il peut arriver qu’un copropriétaire n’ait pas validé le lancement des travaux au moment du vote de l’assemblée générale mais que ces travaux ayant été validés par une majorité, il se trouve en devoir de payer sa quote-part. 

Si le copropriétaire ne peut faire face aux dépenses pour des raisons de budget, la loi prévoit un échelonnement possible lorsqu’un investissement est trop important. Le copropriétaire reverse alors 1/10ème de sa quote-part tous les ans avec des intérêts d’emprunt.

Bon à savoir : 

Les copropriétaires bénéficient d’une autorisation de droit s’ils souhaitent réaliser des travaux d’accessibilité dans leur logement (loi du 31 décembre 2020 pour les personnes à mobilité réduite / PMR). Ces travaux peuvent inclure aussi les parties communes ou affecter l’aspect extérieur de l’immeuble. Les frais sont à la charge du copropriétaire qui fait faire ces travaux. 

Les travaux en copropriété sont très spécifiques et tout propriétaire ne peut faire n’importe quoi. Même dans les parties privatives, il existe des exceptions où l’accord de la copropriété est nécessaire. Lorsque les travaux concernent les parties communes, la décision se fait avec l’ensemble des copropriétaires et les frais des travaux sont répartis, non pas à parts égales mais selon un système de quote-part qui prend en compte plusieurs éléments pouvant différer d’un propriétaire à l’autre.