Encadrement des loyers à Paris : la justice annule partiellement la décision

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

Une zone tendue

Pour commencer, précisons que l'encadrement des loyers pose une limite au loyer que fixe le propriétaire d'un logement loué avec un bail d'habitation (y compris bail mobilité). Il s'applique uniquement dans les communes situées en zone tendue. Créée en 2013, la notion de zone tendue définit les agglomérations à forte densité urbaine, où le marché immobilier souffre d’un grave déséquilibre entre l’offre et la demande de logement. Ainsi, dans ces zones, les locataires ou aspirants propriétaires ont du mal à trouver un logement. Paris fait évidemment partie de la liste des agglomérations concernées, mais elle n’est pas la seule, puisqu’à partir de 50 000 habitants une zone -en fonction de sa superficie- peut être qualifiée de “tendue”. Au total, il existe 1 149 communes réparties sur 28 agglomérations qui ont le statut de zone tendue. Cela représente près de 4,6 millions de logements. Sur ces territoires, des règles spécifiques destinées à fluidifier le marché locatif sont appliquées. En effet, la demande pour ces biens immobiliers étant largement supérieure à l’offre, les prix des biens pourraient indéfiniment grimper, excluant de plus en plus de monde du marché. C’est donc pour y remédier que les zones tendues sont régies par le principe de fixation des loyers. 

Les règles de l’encadrement des loyers

La première règle est que le montant du loyer proposé au nouveau locataire ne pourra excéder celui que payait le locataire précédent. En un mot, lorsqu’un locataire quitte le bien immobilier que vous vous apprêtez à louer, vous ne paierez pas votre loyer plus cher que lui. Cependant quelques cas d’exception existent. Le premier cas concerne la location d’un bien immobilier neuf ou ancien mais qui n’a jamais fait l’objet d’une location. En ce cas, la fixation du loyer par le propriétaire est libre. La fixation du loyer est également totalement libre à la décision du propriétaire si son bien en zone tendue est inoccupé depuis plus de 18 mois. Enfin, le loyer est également fixé librement par le propriétaire si son bien fait l’objet depuis moins de 6 mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, et présente une consommation en énergie primaire inférieure à 331 kWh/m²/an, soit une étiquette énergie de A à E. Parallèlement à ça, si l’usage de votre location est celle d’un logement de fonction ou d’une résidence secondaire pour le locataire, vous êtes également libre de fixer le prix à votre convenance. Précisons également que certaines habitations ne sont pas concernées du tout par l’encadrement des loyers. 

Quelques exceptions

L’encadrement des loyers concerne en théorie tous les logements vides ou meublés mais certains ne sont pas concernés. C’est le cas des logements soumis à la loi de 1948, ceux qui sont conventionnés par l’Anah, les logements sociaux (HLM) et les meublés de tourisme. Pour les locataires d’un logement social, sachez que son prix est fixé par le bailleur social. Le montant du loyer est révisé chaque année. Selon vos revenus, vous pouvez bénéficier d'une réduction mensuelle (réduction de loyer de solidarité - RLS) ou devoir payer un supplément de loyer de solidarité (surloyer - SLS). Cette distinction se fait en fonction de vos revenus, pour bénéficier du RLS, vos revenus par mois ne doivent pas dépasser un montant maximum. Ce montant maximum dépend de la localisation de votre logement et du nombre de personnes logées. Au contraire, lorsque vos revenus dépassent un montant maximum, un supplément de loyer de solidarité (SLS), aussi appelé surloyer, peut vous être réclamé. 

Fonctionnement de l’encadrement des loyers

L’Indice de Référence des Loyers 

Pour les biens immobiliers non concernés par ces exceptions, le loyer de base (c’est-à-dire lorsque le bien n’a jamais été mis à la location auparavant) est calculé en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL). Cet outil sert de base pour fixer et réviser les loyers des logements vides ou meublés. Il fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires. L’indice de référence des loyers se calcule à partir de la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Il permet de donner une indication précise du prix auquel la location doit se faire. Cet outil permet de fixer un loyer de référence, ainsi que des loyers de référence minoré et majoré. L’indice de référence des loyers est régi par trois critères que sont les caractéristiques du logement. On y retrouve : le nombre de pièces principales, l’époque de construction et le type de construction (meublé ou vide). Ces critères permettent de définir les loyers minoré et majoré par rapport au loyer de référence, dans une fourchette comprise entre -30% et +20%. 

À chaque zone géographique son encadrement 

Pour une même zone géographique le loyer de référence a tendance à être homogène mais ce n’est pas le cas dans les zones tendues où de grandes disparités entre les logements et entre leurs coûts sont observables. Ainsi, dans les grandes villes particulièrement, les loyers de référence varient d’un quartier à l’autre, et le plan de la ville est divisé en de nombreuses zones dont la superficie est irrégulière. Pour prendre l’exemple de Paris, la carte des loyers de référence n’est pas divisée en arrondissements comme on pourrait le penser, mais en de bien plus nombreux quartiers qui répondent chacun à leur loyer de référence. Il existe une carte interactive sur le site de la région Île-de-France qui vous aidera à trouver le lieu abordable pour vos projets de location. Cet indice de référence des loyers permet aussi, on l’abordait, de fixer le loyer de base, lorsque c’est la première fois qu’un bien se retrouve sur le marché locatif. Le loyer de base ne doit alors pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail. Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire (action en diminution de loyer). Le locataire peut adresser cette proposition au propriétaire soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte de commissaire de justice, soit enfin en lui remettant en main propre contre récépissé ou émargement. 

L’encadrement des loyers annulé entre le juillet 2019 et juin 2020

Une décision judiciaire

Toute cette mesure de l’encadrement des loyers que nous venons de détailler est en réalité une mesure récente qui s’applique seulement pour tous les baux signés ou renouvelés depuis le 1er juillet 2019, c’est un dispositif encore presque expérimental. C’est un décret qui se compose de trois arrêtés principaux datant respectivement de 2019, 2020 et 2021 : ils fixent à chaque fois le loyer de référence pour les 12 mois suivants. Or, et c’est ce qui fait l’actualité, la justice annule le premier arrêté qui date du 23 mai 2019. En effet, l’Union Nationale des Propriétaires (UNPI), avait demandé l’annulation de cet arrêté en pointant une insuffisante étude de la structuration du marché locatif à Paris. Un jugement du tribunal administratif lui a donné raison le 8 juillet dernier. La conséquence est donc l’annulation du premier arrêté et donc l’invalidation de l’encadrement des loyers pour tous les baux signés entre le 1er juillet 2019 et le 30 juin 2020. Dans les faits, cela permet seulement de blanchir tous les bailleurs qui ont fait signer un bail, entre le 1er juillet 2019 et le 30 juin 2020, à un prix qui n’était pas celui encadré. Les locataires ne pourront donc pas remettre en question les baux qui ne respectaient pas l’encadrement, souscrits pendant cette période. L’effet n’est donc pas plus grand que celui-ci puisqu’il s’agit bien d’un seul arrêté qui a été annulé et non pas du décret de l’encadrement des loyers en lui-même. Ainsi les arrêtés suivants de 2020 et 2021 sont toujours en vigueur et régissent les baux signés après le 30 juin 2020. 

L’encadrement des loyers ne fait pas l’unanimité 

L’Union Nationale des Propriétaires est opposée depuis le début au projet d’encadrement des loyers, qu’elle estime toxique à court, moyen et long terme pour le marché locatif. Pour rendre caduque l’arrêté, l’Union a trouvé un vice de forme : les pièces que le préfet a fourni ne comprenaient pas d’analyse de la structuration du marché locatif sur le territoire de la commune de Paris après 2017. Elle a pu alors pointer l’insuffisance d’éléments dans le dossier pour produire de façon assez précise le loyer de référence, vital à l’encadrement des loyers. L’UNPI est parvenu pour la seconde fois à annuler l’encadrement des loyers, après avoir réussi la même opération en 2017, ce qui risque de décourager un peu plus les investisseurs qui ont besoin de stabilité. Enfin, l’affaire est à suivre puisque l’UNPI va peut-être tenter de s’attaquer aux arrêtés suivants, ou l’Etat va faire appel.