Les permis de construire et de rénovation : tout ce que vous devez savoir pour éviter des problèmes juridiques

Si vous prévoyez de faire construire une maison ou rénover une maison ou un appartement, vous devez vous renseigner, au préalable, sur les démarches obligatoires et les autorisations à obtenir avant le démarrage du chantier. Cela vous évitera de rencontrer des problèmes juridiques par la suite.  Avec un gros projet de construction, l’intervention d’un architecte est obligatoire et lui-même saura vous indiquer toutes les démarches à faire au préalable au chantier.

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Quels sont les risques juridiques en cas de construction sans permis de construire lorsqu’il est obligatoire ? 

Dans quels cas faut-il un permis de construire pour un projet de rénovation ? 

Dans certaines situations de rénovation, vous n’aurez besoin d’aucune autorisation, dans d’autres, il faudra faire une déclaration préalable de travaux et pour certains types de travaux une demande de permis de construire. Ce dernier est obligatoire dans les cas de projets de rénovation suivants : 

• intervention sur la structure de la bâtisse ou sur la façade de la maison ;
• travaux visant à créer une surface au plancher de plus de 20 m² (ou 40 m² si la commune dispose d’un Plan d’Occupation des Sols (POS) ou d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU)).

Cela signifie que, pour entreprendre les travaux suivants, il vous faudra obligatoirement un permis de construire : 

• aménagement des combles perdus pour en faire des combles aménageables qui seront transformés en pièce à vivre et augmenteront, par conséquent, la surface habitable du logement ;
• création d’une mezzanine ;
• transformation d’un local commercial en espace habitable (changement de destination) ou transformation d’un garage en chambre ou en studio (extension);
• surélévation d’une maison pour créer une pièce supplémentaire.
• modification de l’aspect d’une maison : en cas de changement sur l’aspect extérieur d’une maison située sur un site protégé, il est obligatoire de faire une demande de permis de construire.

La demande de permis de construire se fait en remplissant un formulaire Cerfa (N° 13406) qui sera ensuite envoyé en courrier recommandé avec avis de réception ou déposé à la mairie de votre commune en conservant un exemplaire précieusement dans le dossier travaux.

Outre le permis de construire, il faut savoir que chaque commune peut imposer certaines règles de constructions qui lui sont propres. Il faudra donc bien se renseigner avant d’entamer tous travaux de construction ou de rénovation. 

D’autres règles peuvent avoir un caractère obligatoire, notamment si votre maison est construite aux abords d’un monument historique ou sur un site classé. Dans ce cas, il est nécessaire de se rapprocher de l’Architecte des Bâtiments de France avant d’entamer tous travaux de transformation.

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Construction sans permis de construire, quels sont les risques encourus ? 

Un oubli involontaire par manque d’information ou volontaire pour gagner du temps et commencer les travaux, peut coûter cher lorsqu’un permis de construire est exigé.

En effet, on pourra vous demander de tout démolir si vous avez construit sans permis de construire. De plus, l’augmentation d’une surface habitable qui n’est pas déclarée et sur laquelle vous ne payez pas d’impôt correspondant, peut vous coûter beaucoup d’argent si, un jour, le fisc en est informé.

Il ne sert à rien, pour éviter de payer des impôts, de ne pas déclarer car, le jour où vous souhaiterez revendre votre bien, vous ne pourrez en attendre qu’un montant correspondant à ce qui est effectivement déclaré et les surfaces « omises » ne pourront pas être prises en compte dans le calcul du prix de vente. Vous seriez donc finalement perdant. 

Si vous n’avez pas l’information ou n’êtes pas sûr de pouvoir construire sans permis, vous feriez mieux de vous rapprocher de votre mairie afin de prendre vos renseignements.

Les risques juridiques associés à la construction sans permis

Outres les sanctions pécuniaires (amendes plus ou moins élevées selon le cas), on pourra – dans certains cas – exiger de vous la démolition de la partie construite si elle n’a pas été construite dans le respect des procédures (demande de permis, accord dans certains cas de l’Architecte des Bâtiments de France si le site est protégé, etc.). 

Si vous revendez votre bien et qu’un accident survienne avec les acheteurs de votre bien du fait d’une construction non conforme, vous seriez tenu pour responsable et poursuivi pour cette non conformité. 

A savoir : il est obligatoire de faire une demande de permis de construire avant d’entamer les travaux de construction ou de rénovation. Toutefois, si vous vous apercevez de votre oubli et que vous faites la demande après, en étant de bonne foi, il pourra vous être accordé après, mais sachez que tout l’aspect technique devra répondre aux exigences de votre localité et que tout sera minutieusement contrôlé. Il peut être utile de se rapprocher d’un spécialiste du droit immobilier si vous devez obtenir un «permis après coup» pour élaborer avec lui, la meilleure solution permettant de rectifier la situation.

Quels sont les risques pour une rénovation qui ne répond pas à certains critères obligatoires ?

Si le défaut de permis de construire peut entraîner des sanctions juridiques, le non respect de certaines règles en matière de rénovation peut également mener à des sanctions. Il vaut donc mieux demander l’avis de bons professionnels. 

Si vous envisagez une rénovation d’envergure, vous devrez faire appel à un architecte. Dans ce cas, il vous orientera par rapport aux différentes démarches à faire avant de vous lancer dans les travaux. 

Pour la rénovation, les précautions suivantes vous éviteront les sanctions : 

• se renseigner en mairie sur les travaux : faut-il un permis de construire ? Une déclaration préalable de travaux est-elle suffisante ? Quels sont les documents à fournir et quels formulaires sont à remplir ? Quels travaux ne nécessitent aucune autorisation ? Etc.
• tenir compte du PLU (Plan Local d’Urbanisme) : il peut être consulté en mairie et vous y trouverez une mine d’informations (exemple : la zone visée par les travaux est-elle constructible?)
• consulter l’ABF (Architecte des Bâtiments de France) si vous envisagez de rénover une partie de votre maison et si celle-ci est sur un site classé et protégé. Vous ne pourrez pas faire n’importe quoi, comme par exemple, choisir la couleur de votre façade ou le matériau de votre toiture, car il y a de fortes chances que la conformité de toutes les constructions du secteur soit exigée.
• savoir respecter les normes techniques actuelles, notamment en matière de réglementation thermique. Si vous envisagez des travaux de rénovation thermique, il vaut mieux respecter les normes de la réglementation thermique en vigueur et passer par des professionnels certifiés RGE (Reconnus Garants de l’Environnement) pour l’exécution de votre travaux.

certains problèmes juridiques peuvent survenir aussi, dans le cas d’une copropriété. Si votre maison fait partie d’un lotissement en copropriété ou si vous habitez dans un appartement régit par les règles de copropriété, vous ne pourrez pas faire certains types de travaux (exemple : repeindre votre mur de balcon ou modifier l’apparence d’une fenêtre). Pour toute rénovation, même à l’intérieur de l’appartement, vous devrez en informer le syndic de copropriété et avoir son accord. Un mur peut être porteur et vous ne pourrez pas entamer une grosse rénovation sans avoir étudié le projet avec un architecte et le consentement du syndic.

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