Obligation d’un logement décent

Propriétaire, vous souhaitez mettre un logement à la location ? Assurez-vous auparavant que ce bien immobilier réponde bien aux critères relevant d’un logement décent : surface suffisante, normes de confort, sécurité de l’habitat. Le locataire a, de son côté, certains recours s’il est avéré que son propriétaire n’a pas fait ce qu’il faut pour lui fournir un logement décent. Notre dossier pour y voir plus clair, à suivre.

Définition du logement décent selon la loi Alur

Il existe une loi qui fait référence en matière de logement décent : il s’agit de la loi Alur. La réglementation des logements d’abord basée sur la loi du 6 juillet 1989 qui définit le logement décent comme « ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique, ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation » est complétée par le décret de la loi Alur en 2002.

Pour qu’un logement soit considéré comme décent, cette loi et le décret stipulent qu’il doit répondre à des critères de surface et hauteur de plafond minimale, d’équipements de confort et de sécurité à mettre en place pour le futur locataire.

En cas de contrôle, pour savoir si le logement en question répond bien à des critères de décences tels que définis par la loi Alur, on pourra vérifier : 

• S’il existe des aménagements dédiés à la sécurité du locataire ;
• Si des aménagements favorisant le confort et la santé physique du locataire sont bien prévus ; 
• Si les équipements de confort sont également mis en place ;
• Les caractéristiques diverses du bien (notamment salubrité, ergonomie, etc.).

Le détail est à consulter dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 de cette loi.

Sécurité, confort, diagnostic : tout ce qu’il faut pour un logement décent

Si l’on considère que la logique peut fonctionner et qu’un appartement impropre pour le propriétaire lui-même ne saurait être loué en l’état, sans aménagements particuliers, tout le monde ne suit pas forcément le même raisonnement et, pour lutter contre les marchands de sommeil qui exigent des prix exorbitants pour des logements indécents, la loi a encadré de façon stricte l’appellation de « logement décent ».

Santé du locataire

D’un point de vue sanitaire, la loi Alur précise des points indispensables pour la bonne santé du locataire : éclairage suffisant, existence d’une fenêtre, ventilation, utilisation de matériaux sains – peintures sans plomb, pas d’amiante – et d’équipements sains – canalisations en bon état, etc. – qui ne soient pas nocifs pour la santé du futur locataire. 

Ainsi la loi stipule que la pièce principale devra bénéficier d’un « éclairage naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre ».

Sécurité du locataire

Il peut y avoir autant de risques de sécurité dans une maison de 100 m² ou dans une studette de 10 m² si la mise en sécurité n’a pas été prévue. Attention, le propriétaire est responsable s’il n’a pas effectué les travaux qui s’imposent pour mettre ses équipements aux normes de sécurité (équipements de chauffage, conduites de gaz, chaudières, installation électrique). 

Pensez à faire contrôler votre équipement et, au besoin, à faire venir des artisans (demande de devis) pour vérifier la plomberie, l’électricité, la chaudière et le chauffage.

Un système électrique vétuste peut être en cause en cas d’incendie. Il peut aussi provoquer de graves accidents sur la personne du locataire. Faites bien vérifier le circuit et le tableau électrique par un électricien qualifié.

Les portes, les murs et le toit doivent être parfaitement étanches et protéger votre logement « contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ». 

N’hésitez pas à vous référer au Code de la Construction, concernant toutes les normes de sécurité en vigueur, notamment pour : 

• L’installation de gaz,
• Le circuit électrique,
• Le système de chauffage, 
• La production d’eau chaude sanitaire.

Vérifiez également que votre logement est pourvu d’un détecteur de fumée avant de le mettre à la location. Ce détecteur est obligatoire depuis le 8 mars 2015.

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Normes concernant la surface du logement

Au vu de certains abus de propriétaires, la loi a mis en place des normes de surfaces pour éviter que des locataires se retrouvent logés dans un placard à balai !

La surface habitable d’un logement décent ne doit pas descendre en dessous de 9 m², avec une hauteur sous plafond de 2,20 m (soit un volume global habitable de 20 mètres cube).

Les logements plus petits sont donc considérés par la loi comme des logements indécents et ne seront pas mis en location. Sont exclus de ce calcul les garages, caves, sous-sols, balcons, etc. qui ne sont pas considérés comme des logements habitables.

Equipements de conforts prévus par la loi, pour le locataire

Certains propriétaires peuvent souhaiter louer un logement avec ses meubles. Les locations meublées sont soumises à des règles un peu différentes par rapport aux locations vides, mais à partir du moment où le loyer peut être plus élevé pour une location meublée, il importe que le mobilier soit suffisant pour le confort du locataire. 

Pour encadrer les locations meublées, le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fait référence. Sans meubler votre appartement de meubles de prix, vous devez néanmoins assurer le meilleur confort possible au futur locataire et lui permettre de disposer des équipements obligatoires comme : 

• L’installation de chauffage adaptée à la surface du logement, en bon état de fonctionnement et de sécurité et une évacuation éventuelle des produits combustibles lorsque nécessaire pour le type d’énergie utilisée ;
• L’installation en bon état d’alimentation du logement en eau potable avec une pression et un débit en bon état de fonctionnement ; 
• Un système prévu pour l’évacuation des eaux usées pour empêcher le reflux d’odeurs dans l’habitation ;
• Un coin cuisine ou une cuisine prévue pour recevoir un appareil de cuisson et des appareils ménagers, un évier et l’arrivée d’eau courante pour les besoins du logement ;
• Une installation électrique aux normes et suffisante pour l’ensemble du logement,
• Une installation sanitaire séparée du reste du logement, mais à l’intérieur du bien ainsi qu’une salle de bain comportant une douche ou une baignoire.

Le mobilier d’un bien loué en meublé peut être annexé au contrat de location. En plus des indispensables ci-dessus on pourra y trouver : les lits, table et chaises, armoires et buffets, vaisselle, etc. (vérification de la liste détaillée avec le locataire lors de l’état des lieux).

Obligation de diagnostics immobiliers pour le propriétaire avant de louer

Avant de louer son bien immobilier, le propriétaire est tenu de se mettre à jour sur les diagnostics immobiliers. Il devra présenter ces diagnostics au locataire avant la signature du contrat de bail.

Ces diagnostics concernent notamment : 

• La performance énergétique du logement – DPE - (attribution d’une lettre en fonction du niveau de performance thermique de l’habitat) ; 
• Le diagnostic pour les équipements de gaz ;
• Le diagnostic concernant le circuit électrique ;
• Le diagnostic concernant la présence ou l’absence de plomb ou d’amiante dans le logement locatif,
• Un état des risques et pollution (ERP).

Logement indécent : quels sont les recours possibles ?

La législation française est très claire sur ce point : tout propriétaire doit remettre au locataire un logement décent. S’il loue un logement ayant besoin de réparations, il peut toutefois convenir avec son locataire d’une clause expresse prévue au contrat de location stipulant que des travaux mis en œuvre par le locataire pour améliorer certains aspects du logement pourront, pendant une période fixée entre les parties, faire baisser momentanément le montant du loyer. Mais ceci n’est possible que si le logement répond toutefois à des critères de décence et que les travaux à effectuer sont convenus préalablement à la signature du contrat.

Malgré la mise en place de lois et mesures pour protéger le locataire, il peut arriver que des propriétaires peu scrupuleux mettent à la location des logements indécents ou, si le logement s’est dégradé au fil des années, refusent d’assurer les réparations qui leur incombent.

Dans de telles situations, le locataire peut avoir certains recours. 

Par exemple, s’il perçoit des aides au logement de la part de la CAF (Caisse d’Allocations Familiales) il pourra demander la mise en conformité de son logement.

Un propriétaire qui ne donne pas suite malgré les relances répétées du locataire peut s’exposer à de nombreux problèmes. Tout d’abord, le locataire pourra saisir la Commission Départementale de conciliation s’il n’obtient pas de réponse favorable de son propriétaire dans les deux mois qui suivent sa demande de mise en conformité. Cette Commission a pour vocation de régler les litiges à l’amiable mais, si le propriétaire refuse de faire face à ses obligations, le dossier pourra alors être porté devant le Tribunal d’Instance.

Après délibération, le juge pourra prononcer soit : 

• Une obligation pour le propriétaire de faire des travaux (mise aux normes, mise en sécurité du bien, etc.) ; 
• Une obligation de réduire le montant du loyer du logement jugé indécent ;
• Une obligation de payer des dommages et intérêts pour le préjudice subi par le locataire.

A savoir : lorsque le logement est effectivement jugé comme indécent au regard des textes législatifs, si le propriétaire ne fait pas face à ses obligations, le locataire est en droit de quitter les lieux sans effectuer son préavis légal.

La rédaction.