Plus value résidence secondaire : calcul et taux d’imposition

Le régime fiscal pour une résidence secondaire est différent par rapport à une résidence principale. Si vous vendez votre maison ou votre appartement en résidence secondaire, la plus-value est imposable. Comment calculer la plus-value en résidence secondaire ? Comment savoir quels sont les taux d’imposition ? Existe-t-il des cas où l’on est exonéré ? Décryptage.

Plus value d’une résidence secondaire : qu'est-ce que c'est ?

Résidence secondaire

Il s’agit d’un bien immobilier – maison ou appartement – qui est par exemple un logement de villégiature. Contrairement à la résidence principale où vous résidez la majeure partie du temps, la résidence secondaire est habitée occasionnellement. Certains propriétaires décident parfois de louer leur résidence secondaire avec un bail locatif à l’année ou un bail locatif saisonnier.

La résidence secondaire peut donc être une source de revenus financiers et donc un investissement immobilier pour son propriétaire ou bien simplement une résidence de vacances pour lui et ses proches. Son adresse administrative principale reste celle de sa résidence principale.

Les résidences secondaires sont de plus en plus nombreuses en France. On les trouve principalement en régions montagneuses (33%) et en bord de mer (18%).

Qu’est-ce que la plus value ?

La plus value d’une résidence secondaire se calcule à partir du prix du bien et correspond à l’écart entre le prix d’achat du bien et son prix de vente final. Cette écart représente la valeur immobilière imposable. 

Lorsqu’il y a cession d’une résidence secondaire, le principe est de taxer les plus-values immobilières au taux de 36,2 % pour toute habitation sise sur le sol français en 2022. Cela va concerner essentiellement des habitations détenues depuis moins de trente ans.

Qu’il s’agisse d’une résidence secondaire établie en France ou bien à l’étranger, l’acquéreur doit payer la taxe immobilière s’il réside sur le sol français. Cette loi ne concerne pas seulement les personnes physiques mais également les personnes morales qui sont soumises à l’impôt sur le revenu.

A savoir : la différence entre résidence principale et résidence secondaire est essentielle car dans le cas d’une plus-value réalisée avec la vente immobilière d’une résidence principale, il y a exonération. En revanche la plus-value sur la vente immobilière d’une résidence secondaire est imposable.

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Mode de calcul de la plus-value résidence secondaire

Le calcul va se faire tout d’abord sur une valeur brute : il s’agit de déduire le prix d’achat  du prix de vente après négociation entre les parties. Il faut prendre en compte ensuite le nombre d’années pendant lesquelles le propriétaire a été détenteur du bien immobilier. Cela permet de définir la plus value de votre résidence secondaire : cette plus-value est soumise à l’imposition. On parle de plus-value immobilière nette.

Comment connaître la plus-value brute de votre résidence secondaire ?

Il faut tenir compte de 2 informations importantes :

• Prix d’achat congé. Il prend en compte les différents frais d’acquisition du logement à savoir les frais de notaire ainsi que les coûts d’éventuels travaux (transmettre les factures qui sont relatives à ces travaux) ;
• Prix de vente congé. Cela englobe les montants dus par l’acquéreur que l’on va retrouver dans l’acte de vente de la résidence secondaire notamment le prix de vente définitif, les éventuelles indemnités, etc. On y trouve également tous les frais de cession induits au propriétaire (exemple : TVA) et/ou les frais de réalisation des diagnostics obligatoires pour la vente d’un bien immobilier. 

Travaux en résidence secondaire qui peuvent valoriser la plus-value

Sous certaines conditions, il est possible de valoriser la plus-value immobilière en faisant des travaux d’amélioration dans sa résidence secondaire, particulièrement si vous souhaitez la louer avant de la vendre.

Quelques exemples de travaux : 

• Travaux en vue d’aménager le logement ;
• Agrandissement des pièces (exemple : ajout d’une véranda, de tout type d’extension de maison, travaux de transformation permettant d’agrandir les espaces intérieurs…) ;
• Construction d’annexes sur le terrain ;
• Construction d’une piscine ;
• Travaux d’amélioration de l’habitat (exemple : travaux d’isolation thermique, pose de nouvelles fenêtres…).

Ces travaux vont permettre de réduire le montant à payer de la plus-value immobilière. Certaines aides financières dédiées à l'amélioration du logement peuvent également s'appliquer aux résidences secondaires.

Si cette possibilité est avantageuse, il faut toutefois vérifier certains points :

• les dépenses qui ont déjà été déduites sur le revenu imposable du foyer ne seront pas prises en compte ;
• si le bien immobilier est destiné à être mis en location, les charges locatives ne sont par prises en considération ;
• les travaux devront avoir eu lieu après l’acquisition du bien immobilier en tant que résidence secondaire.
• les travaux de réparation ou les travaux d’entretien n’ont aucun impact sur le prix d’acquisition.

Calcul de la taxe pour la plus-value sur une résidence secondaire 

Il existe des abattements pour la durée qui seront à prendre en compte dans le calcul de la plus-value immobilière de la résidence secondaire. L’abattement se fait toujours sur la plus-value brute. 

On se sert du nombre d’années pendant lesquelles le propriétaire a détenu son bien pour le calcul de la taxe immobilière. Grâce à ces abattements, la base imposable est moins importante, rendant la fiscalité plus intéressante. 

Dès lors qu’il y a une revente du bien immobilier, le taux d’imposition applicable sur les plus-values des résidences secondaires est de 19 % concernant l’impôt sur le revenu. Le taux d’imposition des prélèvements sociaux est, quant à lui de 17,2 % (référence : année 2018). L’ensemble implique un taux d’imposition de 36,2 %.

En outre, lorsqu’il s’agit de plus-values immobilières pour les résidences secondaires dont le montant est supérieur à 50 000 euros, il faudra ajouter un impôt supplémentaire de l’ordre de 2 % à 6 % : cet impôt supplémentaire est normalement inclus dans le calcul.

Le taux d’abattement qui est appliqué sur le montant imposable va être progressif à compter de la sixième année, sachant qu’il n’y a pas d’abattement durant les cinq premières années de détention du bien. 

Ainsi, en 2022, les taux d’abattement applicables sur le montant imposable sont les suivants : 

S’agissant des prélèvements sociaux, là encore il est nul de 0 à 5 ans puis ce taux d’abattement progresse d’année en année à compter de la sixième année. 

A la 30ème année, la plus-value de la résidence secondaire est exonérée d’impôts.

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Majoration du prix de l’acquisition : les 2 forfaits cumulables à connaître

Les 2 forfaits suivants vont majorer le prix lors de l’acquisition du bien immobilier. Il s’agit :

• d’un forfait de 15 % pour une résidence secondaire dont vous êtes propriétaire depuis 5 ans et plus (forfait incluant les dépenses causées par la réalisation de travaux) ;
• d’un forfait de 7,5 % pour les charges ainsi que les frais en lien avec l’acquisition du bien.

Exemple : 

Achat d’une résidence secondaire : 250 000 euros

Revente : 350 000 euros

Calcul de la plus-value immobilière : 100 000 euros

Dans le cas d’une majoration avec les deux forfaits évoqués, cela va donner : 

250 000 + (250 000 x 0.075) + (250.000 x 0.15) = 306.250 euros.

La part imposable de la plus value se calcule alors ainsi : 350 000 – (250 000 + 6 250) = 93 750 euros au lieu de 100 000  euros.

Les exonérations de la plus-value sur la résidence secondaire

Dans certains cas, des exonérations peuvent avoir lieu et la plus-value résidence secondaire n’est pas soumise à ce système d’imposition. C’est le cas notamment :

• Lorsque le propriétaire est détenteur de son appartement ou de sa maison en résidence secondaire depuis plus de 30 ans ;
• Lorsque la plus-value immobilière est en rapport avec une expropriation ;
• Dès lors qu’un prix de vente est inférieur à une certaine somme (soit 15000 euros dans le cas d’une personne seule ou 30 000 euros dans le cas d’un couple) ;
• Lorsque les propriétaires qui ont cédé le logement étaient des personnes invalides, ou des retraités (avec des conditions financières modestes).
• Si le propriétaire qui cède la résidence secondaire est résident à l’étranger, bien que cédant une maison ou un appartement sur le territoire français.

Comment procéder si l’on vend sa résidence secondaire ? 

Si vous avez vendu votre résidence secondaire, vous devrez indiquer le montant de la plus-value imposable en faisant votre déclaration d’impôt, de même que vous pouvez déclarer d'autres travaux. Ainsi, si la vente s’est faite en 2021, vous allez faire votre démarche sur la déclaration de 2022 (IR 2021).

Normalement, c’est tout d’abord au notaire qu’il incombe de déclarer les plus-values immobilières aux impôts lorsqu’il intervient lors de la transaction. Vous n’aurez donc normalement qu’un travail de vérification à faire, les chiffres étant déjà inscrits le plus souvent sur la feuille d’impôt, mais il faut vérifier qu’il ne s’est pas glissé une erreur. 

Se faire aider pour les calculs concernant la plus-value de votre résidence secondaire

Il n’est pas toujours facile de s’y retrouver parmi toutes les informations que l’on peut collecter ici et là. Toutefois, si vous avez besoin d’aide à propos de la plus-value de votre résidence secondaire, il est tout à fait possible de vous faire aider par un certain nombre de personnes. 

D’abord, si vous passez par une agence immobilière pour effectuer votre transaction immobilière, les conseillers immobiliers connaissent normalement toutes ces questions sur le bout des doigts et sont au courant des dernières mises à jour.

Vous pouvez également vous appuyer sur un notaire, puisque vous aurez certainement affaire à ce professionnel pour votre transaction. 

Un juriste fiscaliste pourra aussi bien vous renseigner sur toutes les questions liées à l’imposition concernant la plus value de votre résidence secondaire. 

Enfin, on peut trouver une mine d’informations sur internet, même si vous faites vérifier ensuite vos calculs par un professionnel. Par exemple, en tapant « simulateur plus-value résidence secondaire » sur un moteur de recherche, vous allez pouvoir faire votre calcul plus facilement et plus rapidement. 

Ainsi, l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (Anil) propose ce genre de simulateur pour faire directement votre simulation sur leur site. Pour en savoir plus, rendez-vous sur le site de l'Anil.

Est-il possible de ne pas payer de plus-value immobilière sur une résidence secondaire ? 

Il existe quelques cas permettant de ne pas payer la plus-value immobilière ou de réduire l’imposition de cette plus-value notamment : 

• en majorant le prix de l’acquisition immobilière : cela peut se faire en incluant certains frais relatifs à la vente (exemple : frais de notaire, commission de l’agence immobilière…). Il faut pouvoir justifier ces frais. Toutefois, vous avez la solution d’une déduction d’un montant forfaitaire autorisé de 7,5 %  sur le prix du bien immobilier ;
• en désignant ce bien immobilier comme étant votre résidence principale. Attention car cela pourra bien sûr être vérifié par l’administration fiscale et on pourra vous demander des justificatifs permettant de prouver cela (exemple : factures d’électricité, etc.) ;
• en se servant des autres exonérations sur la plus-value immobilière (exemple : exonération pour les non-propriétaires de leur résidence principale qui vendent un bien avec l’objectif d’achat de la résidence principale dans un délai obligatoire de 2 ans ou encore les exonérations de plus value spécifiques pour les retraités, les invalides et les non-résidents fiscaux.
• en profitant de l’abattement consenti selon la durée de détention du bien immobilier.

Enfin, n’oubliez pas que pour pouvoir calculer la plus-value sur la vente de votre résidence secondaire, il faut commencer par faire faire une estimation de votre bien immobilier par un professionnel. Des professionnels pourront vous aider au mieux pour la revente de votre bien immobilier et les conseils de notaires ou d’agents immobiliers sont souvent les bienvenus avant de sauter le pas ! 

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