Quelles sont les règles légales pour faire une extension de maison ?

Lorsque la famille s’agrandit et que le logement devient trop petit, que les enfants grandissent et veulent avoir chacun leur chambre, il faut bien réfléchir à l’agencement et souvent un agrandissement de la maison s’impose pour ne pas avoir à déménager. L’extension de maison est donc une solution : extension au niveau du sol, extension verticale, surface à prévoir et surtout législation à respecter… Comment augmenter la surface et le volume de sa maison et quelles sont les règles légales à respecter ? On vous dit tout.

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Qu’est-ce qu’une extension de maison ?

Avant de connaître toutes les règles légales applicables à une extension de maison, il faut bien savoir définir ce que l’on entend par « extension » de maison. Construire un garage indépendant dans son jardin n’est pas considéré comme « extension », mais ajouter une véranda à sa maison est une « extension ». 

Il faudra ensuite tenir compte des surfaces d’une extension de maison car elles déterminent le type de démarches obligatoires à faire. 

Une extension doit communiquer avec votre maison – c’est pourquoi le garage indépendant n’est pas considéré comme une extension s’il est au milieu du jardin par exemple, tandis qu’un garage attenant à votre maison avec une porte d’accès vers l’intérieur du logement est une extension. Si l’extension n’a pas d’ouverture pour communiquer avec la maison, il faudra en prévoir au moins une. Reprenons le cas du garage indépendant : il est soumis à un permis de construire (sauf s’il a une surface inférieure à 20 m² et qu’une déclaration préalable suffit).

Les prolongements de type vérandas et porches (varangues) sont considérés comme des extensions de maisons. Selon la superficie (emprise au sol), vous devrez faire une déclaration préalable ou demander un permis de construire pour les surfaces plus importantes (voir plus loin).

L’aménagement des combles pour créer une pièce habitable (chambre, bureau, salle de jeux, etc.) est une extension de maison même si l’aspect extérieur de la maison n’est pas modifié. 

A savoir : aménager des combles par exemple n’est pas visible de l’extérieur, de même si vous transformez l’espace garage en chambre ou studio, et certains pourraient être tentés de ne pas faire de déclaration préalable mais ils se mettraient en tord et l’on peut vite remarquer l’apparition d’ouvertures comme de nouvelles fenêtres par exemple ce qui vous trahirait. En outre, il faut respecter l’article R.132-9 du Code de l’Urbanisme qui stipule notamment que si le PLU prévoit des places de stationnement et que vous transformez la vôtre en espace habitable, vous devrez prévoir un stationnement autre part. Pensez aussi que si rien ne se remarque, vous serez redevable le jour où vous devrez vendre votre bien immobilier et que l’on constatera que votre logement ne correspond plus aux plans d’origine.

Quand peut-on créer une extension sans avoir à fournir de permis de construire ? 

En général, le permis de construire est obligatoire pour des travaux d’extension et d’agrandissement qui ajoutent plus de 20 m² à la surface d’origine, en tenant compte de l’emprise au sol. 

Les agrandissements de moins de 20 m² peuvent donc se faire sans permis de construire, mais il faudra tout de même faire une déclaration préalable de travaux.  

Depuis le 1er janvier 2012, des zones urbaines ou zones U ont été prévues pour dispenser certains travaux d’extension allant jusqu’à 40 m² de permis de construire. Si vous êtes en zone UA, UB ou UC, vous  pouvez faire partie des personnes dispensées. Votre mairie doit avoir un Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou un Plan d’Occupation des Sols (POS) sur lesquels vous pourrez vérifier si votre logement est dans l’une de ces zones urbaines. N’hésitez pas à vous faire aider par les personnes du service de l’urbanisme si vous avez des questions avant de commencer vos travaux d’extension.

Cependant, soyez vigilent par rapport à la surfacetotale habitable de votre maison qui peut dépasser 150 m² après les travaux et qui dès lors vous impose de faire tout de même un permis de construire. Les zones U et la dispense de permis de construire ne sont donc valables que si votre surface totale reste inférieure à 150 m² après travaux.

Formalités et délais administratifs en cas d’extension de maison 

Vous avez maintenant une idée plus précise des demandes à faire avant de commencer les travaux d’extension de votre maison. Vérifiez également les documents locaux d’urbanisme ainsi que les règles de voisinage (cf. le Décret 2011-1771 du 5 décembre 2011) auprès de votre mairie pour ne pas avoir de mauvaises surprises.

Les formalités administratives sont à faire auprès du service de l’urbanisme de votre mairie mais vous pouvez déjà télécharger les documents à remplir directement sur le site www.service.public.fr.

Une fois votre dossier rempli, il vous est possible de le déposer directement à votre mairie contre récépissé ou de l’envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception.

Le nombre d’exemplaires à remettre est variable (déclaration préalable ou permis de construire). En général, il faut prévoir 2 à 4 exemplaires pour la déclaration préalable et 4 exemplaires et plus (exemple : pour les Architectes et Bâtiments de France) pour le permis de construire.

Le temps de traitement du dossier est de 1 mois pour une déclaration préalable et 2 mois pour un permis de construire (la date de remise avec récépissé faisant office de date repère, il est important de bien conserver vos preuves de dépôt). Cependant, si, passés ces délais, vous n’avez obtenu aucune réponse, cela signifie un accord tacite(articles R. 423-1 et suivants du code de l’urbanisme).

A savoir : si votre dossier n’est pas formulé de façon assez précise ou s’avère incomplet, vous risquez de perdre du temps. Le département de l’urbanisme dispose d’un mois pour vous signifier qu’un formulaire est incomplet et vous aurez un délai de 3 mois pour apporter les éléments manquants.

A retenir : après acceptation écrite ou acceptation tacite, vous devrez attendre encore 2 mois – délai de recours des tiers – avant de pouvoir faire procéder aux travaux.

Quels sont les risques si j’engage des travaux sans avoir fait une déclaration ?

Comme nous l’avons évoqué, il arrive toujours à un moment ou l’autre que votre « oubli » soit démasqué et le jour où vous souhaiterez revendre votre bien immobilier, vous serez tenu de vendre votre bien à sa taille d’avant. Autant dire que la ruse ne paye pas car l’extension même parfaitement bien aménagée ne comptera pas dans la vente immobilière et dans la surface en vente. 

Même sans parler de la vente, vous pouvez être découvert par un voisin ou un agent de la mairie, ce qui vous coûterait plus cher que d’avoir fait les formalités en temps voulu. 

Il arrive alors que la Mairie vous adresse une demande de mise en régularisation. Vous devez alors vous mettre en conformité car, dans le cas contraire, la loi est très sévère et stipule que vous êtes passible d’une amende pénale allant de 1 200 euros à 300 000 euros et encourir par ailleurs jusqu’à 6 mois de prison pour récidive. 

D’autre part, le juge a le droit d’ordonner la démolition de votre extension à vos frais et dans un délai à tenir  sous peine de sanctions financières (7,5 à 75 euros par journée de retard sur le délai établi). Pour en savoir plus, n’hésitez pas à vous reporter aux articles L.480-4 et L.480-7 du Code de l’Urbanisme.

Quand faut-il prévoir un architecte pour une extension de maison ? 

Comme vous l’aurez compris, les règles pour les extensions de maisons sont souvent soumises à des critères de surface. Il en va de même pour l’obligation d’avoir recours à un architecte.

L’architecte n’est pas obligatoire pour toutes les extensions, mais, dès lors que l’extension de maison s’applique à une surface habitable de 150 m² (surface au plancher) et plus. Si votre maison a une surface de 100 m² et que l’extension est de 40 m², vous n’avez pas l’obligation de passer par une architecte. A l’inverse, si vous maison a une surface de 110 m² et que votre projet d’extension est de 50 m² qui fera passer la surface de votre maison à 160 m², vous devez obligatoirement passer par un architecte diplômé (cf. décret n° 2016-1738 du 14 décembre 2016, applicable depuis le 1er mars 2017).

Cependant, même pour des surfaces inférieures, il vaut parfois mieux, même sans aucune obligation, faire appel à certains professionnels tels que les bureaux d’études, une entreprise de construction connaissant parfaitement la réglementation thermique en cours ou encore un dessinateur projeteur pour préparer vos travaux d’extension de maison.

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Projet d’extension de maison : d’où peuvent venir les refus ? 

Tout n’est pas toujours très simple et il faut savoir que certains pourront s’opposer à vos travaux d’extension de maison pour diverses raisons (légitimes ou fantasques).

Les premiers à pouvoir s’opposer aux travaux sont les représentants de la commune. En étudiant votre demande d’autorisation de travaux ou votre demande de permis de construire, ils peuvent s’apercevoir que vos travaux sont par exemple incompatibles par rapport à une teinte choisie ou une forme, ou tout autre choix de matériau qui n’entre pas avec l’harmonie alentours et d’autant plus si vous êtes dans la zone d’un site classé ou d’un monument historique. Il faut donc bien veiller à vous renseigner auprès des Bâtiments de France pour connaître la faisabilité du projet avant de faire une demande. Renseignez-vous au sujet des règles qui sont fixées (notamment PLU, POS, PIG et règles fixées par les Bâtiments de France).

Dans tous les cas, si votre demande d’autorisation de travaux ou de permis de construire est refusée, votre mairie est tenue de motiver sa décision.

Vos futurs travaux peuvent aussi être bloqués dans l’œuf car occasionnant un litige avec le voisinage. Par exemple, votre maison est mitoyenne et votre garage mitoyen avec la maison de vos voisins : si vous envisagez de transformer cette pièce en pièce à vivre, cela est susceptible d’entrainer plus de nuisances sonores et vos voisins peuvent faire obstacle au projet. D’après le code de l’urbanisme et les articles 1382 et 2224 du Code Civil, vos voisins ont le droit d’engager votre responsabilité civile pour obtenir réparation.

Extension de maisons : formalités et documents réglementaires à produire