Achat immobilier : les mauvaises surprises qui peuvent vous attendre

L’investissement immobilier est certainement l’un des plus conséquents et des plus importants que vous aurez à réaliser. Il est essentiel de ne pas en être déçu. Pour cela, nous vous proposons des solutions pour choisir et vous projeter au mieux dans votre acquisition.

Investir sans mauvaises surprises

Le baromètre Qualitel-Ipsos

Il s’agit le plus souvent d’un investissement massif. L’achat immobilier est une étape importante qui mérite de grands soins pour ne pas se retrouver avec une mauvaise surprise. En effet, une étude de l’association Qualitel avec l’aide d’Ipsos, a révélé que 68 % des sondés s’étaient confrontés à au moins une mauvaise surprise dans leur nouveau logement, acquis depuis moins de 5 ans. 

Les chiffres que l’on citera proviennent du baromètre Qualitel qui s’intéresse, chaque année, à la satisfaction des Français par rapport à leur logement. Il est évident que, vis-à-vis d’un choix aussi crucial que son nouveau lieu de domicile, la satisfaction doit être pleine. 

Les sources des désillusions des nouveaux propriétaires proviennent le plus souvent du temps minimal dont peuvent profiter les potentiels acheteurs à visiter le bien immobilier. Un temps crucial, bien que minime, puisqu’il s’agit de pouvoir se projeter. 

Le baromètre Qualitel a ainsi décidé de consacrer la sixième édition de son baromètre, réalisé avec l’aide d’Ipsos, au parcours de recherche et de sélection du logement avant, pendant et après la transaction. Quels critères indispensables au départ ? Quels compromis finalement concédés ? Quelles mauvaises surprises cela peut engendrer à l’arrivée ? Prêtons-nous à la rapide analyse des quelques chiffres qui ressortent avant d’essayer d’en analyser les causes et d’en voir ensuite les solutions. 

Les chiffres sur les acheteurs

On remarque déjà que la zone urbaine et l’investissement, dans l’ancien, polarisent la majorité des préférences au début de la recherche de logement. 61 % des sondés déclarent, en effet, vouloir acheter en zone urbaine et 48 % préfèrent investir dans des logements anciens. 

Pour les acheteurs qui préfèrent investir dans un appartement, la localisation du logement, son prix et la présence d’un parking pour la voiture étaient les 3 critères les plus décisifs pour arrêter leur choix sur un logement. Seulement tous ces critères sont ceux qui sont définis avant même le stade de la recherche, qui est souvent synonyme d’abandon d’un certain nombre de vœux de la part des futurs propriétaires. Ces compromis sont dus à une raison particulière en métropole : une demande supérieure à l’offre. Les acquéreurs doivent faire face à une concurrence forte. 

On en arrive au principal facteur de déception après l’achat pour les nouveaux acquéreurs : le temps très court pour la prise de décision. Enchaîner les visites, se positionner rapidement, trouver des annonces : tant de facteurs de stress pour les futurs acquéreurs, qu’ils soient primo-accédants ou non. 

Les chiffres du baromètre Qualitel-Ipsos sont révélateurs : 84 % des acquéreurs n’ont visité qu’une à deux fois le bien avant de faire une offre. 25 % auraient souhaité pouvoir le visiter à nouveau avant de prendre leur décision et 89 % des acquéreurs ont fait leur offre en moins d’une semaine. À ce temps de décision très court, on doit ajouter le temps de visite parfois lui-même succinct à cause des nombreuses visites qui peuvent s’enchaîner pour un même bien immobilier. 

Compromis et mauvaises surprises

Dès lors, à cause de ces facteurs, les acquéreurs sont confrontés à l’obligation de faire des compromis. Deux catégories monopolisent les compromis : 

• le prix : puisque, pour 18 % des acquéreurs, il a été revu à la hausse par rapport à leur budget initial.
• la superficie : puisque, pour 17 % des acheteurs, elle a été revue à la baisse par rapport aux volontés initiales.

La résultante de tous ces facteurs est sans appel : deux tiers des propriétaires déclarent avoir eu au moins une mauvaise surprise depuis leur installation. La plupart de ces mauvaises surprises résultent de facteurs difficilement observables pendant les temps de visite : le froid qu’on peut ressentir l’hiver, le bruit des voisins, la chaleur l’été, le bruit de la rue, les charges et les dépenses intrinsèques au logement. Comme vous pouvez le remarquer, les mauvaises surprises sont essentiellement liées à l’isolation, autant thermique que sonore, du logement. 

Éviter les mauvaises surprises 

Être attentif pendant sa visite

Pour vous en prémunir, il existe quelques astuces pour tester l’isolation du logement que vous visitez. Autrement dit, il faudra avoir recours à des travaux d’amélioration de performance. Lors de la visite d’un appartement ou d’une maison, même si elle est succincte, tentez de repérer les signes avant-coureurs d’une mauvaise isolation. Si vous ressentez le froid et/ou l’humidité dans l’air ambiant, tandis que le chauffage est allumé et que les ouvertures (portes et fenêtres) sont fermées. Il est probable que ce soit synonyme d’une mauvaise isolation thermique. 

La réalité qui se cache derrière est rarement celle de l’air froid qui rentre, mais plutôt de l’air chaud qui s’échappe. Pour en avoir le cœur net, passez votre main près des jointures et des dormants des menuiseries et vérifiez si cette sensation d’air froid ou de courants d’air se fait sentir. Vous pouvez faire l’équivalent de l’expérience en collant la flamme d’un briquet ou d’une allumette aux mêmes endroits pour vérifier sa sensibilité aux courants d’air. Il s’agira, lors des visites, d’être attentif à ce genre de signes comme les traces d’humidité à des endroits inopportuns. 

Dans les pièces à vivre, comme le salon ou les chambres, la présence d’humidité, de traces de moisissure ou de parois anormalement froides peuvent être des signes indicateurs d’une mauvaise isolation. Ce genre de signes doit vous avertir que des travaux d’isolation devront certainement être entamés, si vous décidez de poursuivre dans l’acquisition du bien immobilier que vous avez visité. 

Les travaux de rénovation énergétique 

Pour entreprendre de tels travaux, vous devez vous informer et vous renseigner sur les prix.

Chiffrez votre projet d'isolation thermique des murs intérieurs 

Les déperditions thermiques peuvent se diviser en plusieurs sources de problèmes. La part potentielle que peut prendre les déperditions thermiques des murs avoisine les 20 %. Mais les déperditions thermiques et acoustiques peuvent également être occasionnées par une insuffisance isolatrice du plafond et des planchers, des combles ou des ouvertures vers l’extérieur.

De plus, les chiffres du baromètre Qualitel révèlent que plus d’attention pendant les visites aurait pu éviter certaines des mauvaises surprises des nouveaux propriétaires. 32 % des propriétaires qui ont eu des mauvaises surprises sur l’isolation acoustique n’avaient pas été attentifs aux nuisances sonores. Essayez pour cela, si vous avez l’occasion de visiter plusieurs fois le logement, de venir à des heures différentes. Si possible, choisissez une heure de visite de forte affluence dans la rue, une heure où la nuisance sonore est a priori grande, pour vous faire une idée de ce que vous vivrez si vous choisissez ce logement. 

La performance énergétique du logement

Par ailleurs, 45 % des propriétaires qui ont eu des mauvaises surprises sur les charges n’avaient pas été attentifs à la classe du DPE. En effet, un manque d’isolation c’est aussi synonyme de factures énergétiques plus importantes. C’est pour cela que le DPE est votre meilleur allié pour éviter les mauvaises surprises une fois le logement acquis. Un DPE évalue la consommation d’énergie et la quantité de gaz à effet de serre émis par un logement : il permet de classer les biens immobiliers par étiquette énergétique (de A à G). Sa présence lors de l’acte de vente doit permettre à l’acheteur d’aiguiser son choix. 

De plus, mesure phare de la loi Climat et résilience, les logements de catégorie F et G, ceux qui correspondent aux passoires énergétiques, vont être interdits du marché locatif à partir de 2023. 

Cependant, un document plus complet et plus important va grandement compter pour votre achat immobilier : l’audit énergétique. Par rapport au DPE, l’audit énergétique comprend aussi l’analyse de la qualité de l’isolation des parois extérieures (murs, toiture, fenêtres, portes…), le fonctionnement des systèmes de chauffage, de la production d’eau chaude et de la ventilation, et l’efficacité des équipements du bien immobilier. L'audit énergétique formule des propositions de travaux à effectuer pour améliorer la performance énergétique du logement concerné. Il présente au moins deux scénarios de travaux à réaliser en plusieurs étapes ou en une seule pour faire passer les logements F ou G en classe C (ou classe B pour les logements classés E ou D avant travaux). 

À partir d’avril 2023, l’audit énergétique sera obligatoire et vous permettra encore mieux d’arrêter votre choix pour votre futur logement. C’est sur la base de ces conseils et de ces documents que vous éviterez les mauvaises surprises !