Faire construire une maison : bien connaître la réglementation

Vous rêvez de faire construire une maison pour vous et votre famille ? Sachez qu’il faudra respecter un certain nombre de règles avant de poser la première pierre. Tout d’abord, il faudra vous rapprocher de la mairie de votre localité afin de vérifier un certain nombre de points obligatoires et faire une demande de permis de construire, obligatoire pour toute construction. 

Vous devrez aussi vous tenir à jour par rapport aux règles liées à la réglementation thermique. A chaque étape de votre projet, des professionnels de la construction seront à votre écoute pour vous conseiller et vous aider à effectuer toutes les démarches légalement obligatoires.

Quelles démarches avant la construction d’une maison ? 

Mairie

Si vous avez en vue un terrain pour votre futur projet de construction, assurez-vous qu’il soit constructible et sachez délimiter ce qui sera vraiment à vous et ce qui ne vous appartient pas. Pour cela, il est utile de consulter le cadastre en mairie et le Plan Local d’Urbanisme.

Certaines normes techniques sont à respecter et vous devrez obligatoirement faire une demande de permis de construire.

Bâtiments de France

Si le terrain est situé dans le périmètre d’un bâtiment classé ou d’un monument historique, vous ne pourrez pas construire comme bon vous semble. Vous devrez certainement respecter des normes techniques (choix des matériaux, type de couverture, couleur de façade). Les règles peuvent être strictes et il vous faudra vous rapprocher d’un architecte des Bâtiments de France. Attention, si vous omettez cette étape et construisez à votre envie, on pourra vous contraindre ultérieurement, de modifier certains aspects. 

Les étapes clés de la construction de votre future maison

Certificat d’urbanisme

Il existe comme vous le savez des terrains constructibles et des terrains non constructibles. Il vous appartient de vérifier que vous allez acquérir un terrain constructible. Il vous suffit de vous renseigner auprès de la mairie, avant d’acheter le terrain. Si le terrain est effectivement en zone constructible, vous pourrez obtenir un certificat d’urbanisme (CU).

Plan Local d’Urbanisme

Celui-ci est également consultable en mairie. Il permet de vérifier un certain nombre d’éléments : 

• Quel est l’implantation du (ou des) logement(s) par rapport à la voie publique ?
• Quelle est la hauteur maximale que vous pourrez atteindre pour la construction ?
• Quelles seront les contraintes architecturales qui sont liées à la zone du terrain ?

Prenez conseil auprès d’un architecte et surtout assurez-vous du respect des règles de construction édictées car, si vous construisez sans en tenir compte vous pouvez être sanctionné (correction de l’infraction pouvant aller jusqu’à la démolition de la maison construite ce qui entraînerait des frais considérables pour tout refaire et une perte de temps). 

Contactez un architecte

Il est donc essentiel de bien vous renseigner sur ces points en amont. Votre mairie vous renseignera gratuitement et vous fournira tous les éléments essentiels pour la construction de votre future maison. 

Nous vous conseillons également de vous renseigner sur le terrain pour savoir s’il est dans une zone inondable ou non. En effet, beaucoup de terrains sont constructibles et quelques années plus tard, on peut se retrouver avec une maison qui a les « pieds dans l’eau ». Mieux vaut donc vérifier cet aspect avant de faire construire. 

Généralement les terrains en zone rouge ne sont pas constructibles, mais il est possible de construire en zone bleue ou blanche. 

Les zones bleues sont considérées comme partiellement inondables d’après la classification PPR (Plan de Prévention des Risques naturels prévisibles). En zone bleue, le permis de construire est délivré avec des conditions attachées. Il vous appartient donc de vérifier ce point avant l’achat de votre terrain sauf si vous en acceptez les risques potentiels.

Les zones blanches sont validées et reconnues sans risques et le permis de construire est donc soumis au PLU.

Permis de construire : un impératif

Vous devez prévoir, assez en avance, votre demande de permis de construire, car les démarches peuvent prendre un peu de temps – environ 2 mois - et vous ne pourrez commencer les travaux tant que vous n’avez pas obtenu ce permis de construire.

L’administration vérifie que les règles en vigueur seront bien respectées. Vous devez au préalable remplir un formulaire et y joindre un document attestant du respect de la réglementation thermique en vigueur (RT 2012). Le tout est à adresser en quadruple exemplaire en LRAR à la mairie dont dépend le terrain acheté et où sera construite la maison.

Il faudra des exemplaires en plus si votre maison est à construire en secteur protégé (près d’un monument historique ou d’une réserve naturelle).

L’examen du dossier terminé, la mairie vous renvoie un récépissé comportant un numéro d’enregistrement. Ce document précise en outre la date de début des travaux.

Cela est plus rare mais il peut arriver que le permis de construire soit refusé. Vous êtes en droit de faire une nouvelle demande après 2 mois, date de réception du refus, par lettre recommandée avec AR.

Si votre projet de construction passe par une entreprise, le maître d’œuvre ou un architecte peuvent s’occuper de faire la demande de permis de construire, mais vous devrez toujours tenir compte de cette marge de temps pour l’examen et la validation du permis de construire avant de commencer les travaux. 

Etude des solutions énergétiques

Si la future construction est supérieure à 50 m² et si vous faites construire en métropole, sachez que vous devrez fournir les résultats d’une étude que vous devez faire effectuer sur les solutions énergétiques pouvant être applicables à votre future maison. Cela peut concerner vos besoins en chauffage, ECS, électricité et peut mettre en avant par exemple, l’utilisation de sources d’énergie comme le solaire ou l’installation d’une pompe à chaleur.

Quelles sont les normes concernant la réglementation thermique ? 

Aujourd’hui, il n’est plus possible de construire sans un minimum de précautions énergétiques. Moins de gaspillage d’énergie, moins de risques encourus pour la planète : tout ceci est l’enjeu de la réglementation thermique de 2012 qui sert de référence pour les nouvelles constructions, et ce, depuis le 1^er janvier 2013.

L’objectif est que ces nouvelles constructions doivent désormais afficher une consommation d’énergie primaire de 50 kWh par m² et par an.

Le respect de la réglementation implique un choix adapté en termes de matériaux d’isolation, d’éclairage basse consommation, d’utilisation d’énergies renouvelables (et non plus d’énergies fossiles) et même d’orientation de la bâtisse pour lui permettre une meilleure efficacité énergétique. On parle de respecter le Bbiomax (Besoin Bioclimatique maximal) et pour vérifier ce point, on va utiliser un coefficient Bbio qui pourra servir à attester, à la fin du chantier que l’étude thermique a bien été respectée et que votre maison répond aux normes en vigueur. 

On le voit, la construction d’une maison neuve doit se préparer très en amont. Il est essentiel de vérifier de nombreux points et de passer par un architecte pour étudier le meilleur emplacement pour votre future maison. Les impératifs administratifs pourront aussi être étudiés bien en amont avec l’aide de ce professionnel. 

N'hésitez pas à consultez notre guide complet : faire construire sa maison. 

La rédaction.