Travaux : quand faut-il prévenir le syndic ?

Vous habitez dans une copropriété et vous avez prévu de faire des travaux.Faut-il prévenir le syndic pour des travaux à l’intérieur de chez soi ? Les travaux sur le balcon ou la façade sont-ils autorisés ? Comment procéder pour savoir si je suis libre de faire des travaux à l’intérieur de mon appartement sans avoir l’accord du syndic et dans quels cas ? Petit rappel des bons usages concernant vos travaux et quand il faut prévenir le syndic.

Quels travaux sont prévus : état des lieux ? 

Vous envisagez de faire des travaux de rénovation dans votre logement. S’il s’agit de rafraîchir la peinture dans votre appartement, cela ne pose pas de problème et vous n’avez pas à prévenir le syndic. Cependant, la question pourra se poser si vous voulez repeindre un volet sur l’extérieur ou le tour de vos fenêtres. 

Même chose, si vous envisagez de redonner un coup de peinture à l’extérieur de votre porte d’entrée, soit dans les parties communes.

Il faut aussi distinguer les petits travaux légers à l’intérieur de chez soi, d’un chantier de rénovation qui demande de travailler le gros œuvre, comme par exemple d’abattre un mur. Dans ce cas, vous devrez prévenir votre syndic. 

Il ne faut donc pas croire que le propriétaire peut faire ce qu’il veut sans en informer le syndic.

Si vous êtes locataire, vous devez informer votre propriétaire de tout type de travaux et, même s’il est convenu dans le contrat que vous devez maintenir le logement en bon état et que vous avez la possibilité de donner un coup de peinture pour embellir votre intérieur, vous devrez, par précaution, demander une validation du propriétaire. Si les murs sont blancs, mais que vous souhaitiez les faire repeindre parce qu’ils sont défraîchis, pas de souci si vous restez dans les mêmes tonalités. En revanche, si vous choisissez des couleurs vives qui ne seront peut-être pas du goût du propriétaire, vous devrez certainement remettre les murs en l’état avant de déménager.

Pour des gros travaux, c’est donc le propriétaire qui décide et, pour certains travaux, il devra le faire après avoir prévenu le syndic.

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Travaux dans les parties privatives : faut-il prévenir le syndic ?

Vous êtes propriétaire de votre appartement depuis peu et vous avez envie de le rénover pour le rendre plus moderne ou pour changer le style de certaines pièces ? Vous êtes propriétaire depuis de longues années et votre appartement a besoin d’une bonne rénovation ? Vous voulez effectuer certains travaux d’aménagements afin de pouvoir mettre votre appartement à la location ?

Les travaux dans les parties privatives peuvent, pour certains, nécessiter de prévenir le syndic.

C’est le cas pour les travaux qui touchent au gros-oeuvre, notamment la démolition d’un mur porteur pour agrandir une pièce car ce type de travaux touche à la structure de l’ensemble de l’immeuble et le syndic pourra envoyer son propre expert avant d’effectuer les travaux. Prévenir le syndic doit également se faire si les travaux touchent au gros œuvre des planchers.

Certains travaux, en revanche, peuvent être menés sans avoir à prévenir le syndic (exemple : refaire un revêtement de sol, changer un papier peint ou refaire la peinture murale, ôter une cloison intérieure non porteuse, remplacer la baignoire de la salle de bain par une douche italienne, etc.).

A noter : 

A moins de faire des travaux qui n’occasionnent pas de désagréments (nuisances sonores importantes, dépôt de matériel et de gravats dans les parties communes, obstruction de l’entrée et des escaliers des parties communes par les matériaux et les sacs de ciments…), pour les travaux pouvant occasionner une gêne pour le voisinage de la copropriété, la jurisprudence française a établi que le propriétaire devait informer le syndic dans le cas de nuisances sonores et d’entreposage de matériel dans les parties communes. Le propriétaire ne pourra, dans ce cas, commencer les travaux sans avoir au préalable obtenu l’accord de l’AG (Assemblée Générale). 

Travaux dans les parties communes : avis du syndic et/ou accord nécessaire

Il n’est pas toujours évident de bien distinguer les parties privatives et les parties communes. Parfois, cela tombe sous le sens, parfois une partie commune peut se confondre avec les parties privatives (exemple : votre terrasse extérieure n’est pas une partie privative même si elle fait partie de votre appartement).

Pour vous y retrouver, voici la liste des parties d’un immeuble qui sont considérées comme parties communes : 

• les cours, les jardins et parcs, les voies et chemins d’accès à la copropriété, le sol ;
• les locaux utilisés pour les services communs ;
• les éléments de gros œuvre des bâtiments de copropriété : murs porteurs, toiture, terrasse, fondations ;
• les lieux de circulations dans l’immeuble : halls, passages, corridors, paliers, escaliers, ascenseurs ;
• l’antenne collective, les gaines, les têtes de cheminées, les coffres ;
• l’équipement commun de la collectivité : portes automatiques, chaufferie, VMC, pompes de relevage, canalisations (attention ; des canalisations des parties communes de l’immeuble peuvent traverser les parties privatives).

S’il peut sembler évident que certaines parties sont communes, dans d’autres cas, la question peut se poser et si vous avez des doutes, n’hésitez pas à demander toutes les précisions auprès de votre syndic.

Un propriétaire peut disposer d’un droit de jouissance sur un lot particulier qui appartient aux parties communes (exemple : terrasse ou jardin en rez-de-chaussée). Cela ne rend pas ces parties communes privatives et elles sont soumises aux mêmes restrictions que les autres parties communes.

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Les autres autorisations en dehors du syndic dont vous pourrez avoir besoin pour vos travaux

Mis à part les cas où vous serez tenu de prévenir le syndic, il ne faut pas perdre de vue que, lorsque l’on prévoit de faire un certain nombre de travaux chez soi, il faut également penser à faire certaines demandes d’autorisation auprès de votre mairie. Ces autorisations relèvent du Code de l’Urbanisme.

Tout va dépendre de la nature de vos travaux. Dans certains cas, vous devrez faire une simple déclaration de travaux mais dans d’autres cas, un permis de construire pourra être exigé.

La déclaration préalable de travaux

Elle s’effectue auprès du service technique/urbanisme de votre mairie. Elle sera obligatoire dans les cas suivants :

• construction d’une extension de moins de 20 m² (véranda ou petit garage par exemple) ;
• ravalement de la façade ;
• construction d’une petite piscine.

Si vous habitez dans un pavillon au coeur d’un lotissement et si vous êtes copropriétaire les mêmes règles sont applicables que pour un appartement en copropriété (autorisation du syndic pour certains travaux) mais vous pourrez aussi être dans le cas de refaire vous-même la façade de votre maison ou d’ajouter une extension.

A retenir : tout type de travaux entraînant une modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment doit impliquer de faire une déclaration en mairie. Si vous projetez d’ajouter une fenêtre de toit dans votre logement situé au dernier étage d’une copropriété, vous devez non seulement en informer le syndic et faire valider le projet de travaux par le syndic, mais vous devez également faire une déclaration en mairie pour vos travaux.

Le permis de construire

Pour d’autres types de travaux, après l’accord du syndic, vous devrez faire une demande de permis de construire auprès de votre mairie. 

Cela va concerner notamment : 

• une édification nouvelle d’une surface supérieure à 20 m² ;
• une modification de l’aspect extérieur du logement (par exemple : vous envisagez de faire des travaux d’agrandissement et de rehausser le toit) ;

Dans les zones urbaines, les seuils de 20 m² sont élargis à 40 m² si ladite zone urbaine est couverte par un PLU (Plan Local d’Urbanisme) et/ou un POS (Plan d’Occupation des Sols), à condition que la nouvelle construction faite, la surface habitable globale ne dépasse pas les 150 m² car, dans ce cas, le seuil devrait être ramené à 20 m² comme le stipule le Code de l’Urbanisme (article R.421-14) .

Assurance

L’obligation de prendre une assurance pour couvrir les risques inhérents à la construction ou à certains travaux de rénovation ne doit pas être ignorée. Avec une assurance dommage-ouvrage, si, lors des travaux pour créer une fenêtre dans le toit de votre appartement, des dégâts sont constatés au niveau de la toiture, vous pourrez couvrir les frais de remise en état grâce à votre assurance dommages-ouvrage.

Quels sont les risques si vous ne prévenez pas le syndic pour vos travaux ?

Si vous devez agrandir une pièce dans votre logement et avez besoin de casser un mur porteur, vous pouvez subir certaines sanctions pour manquement à une obligation de prévenir votre syndic. 

Même si vous n’êtes pas sûr de devoir le prévenir pour certains travaux dans les parties privatives, dès lors que vous touchez au gros œuvre, il y a de fortes chances, que vous deviez prévenir le syndic et dans le doute, n’hésitez pas à l’interroger pour être certain d’effectuer vos travaux en conformité avec le règlement de copropriété.

Lorsqu’un copropriétaire effectue de gros travaux sans autorisation préalable, il peut se voir demander l’annulation de ses travaux par la copropriété. De plus, on pourra lui demander de remettre les lieux dans l’état d’origine, ce qui entraînerait pour lui des frais importants. Il est donc nécessaire de s’informer avant le début des travaux. 

Quant aux travaux qui empiètent sur les parties communes, ils devront obligatoirement être approuvés par l’ensemble de la copropriété.

Quelles sont les obligations du syndic en cas de travaux de copropriété urgents ?

Si le copropriétaire a des obligations envers le syndic, il faut savoir que le syndic ne prend pas des initiatives de travaux dans les parties communes – même urgents – sans en informer tous les copropriétaires.

A part les travaux d’entretien courant pour lesquels il ne demandera pas systématiquement l’aval des copropriétaires, lorsqu’il s’agit de faire des travaux de réparation sur une partie ou sur l’ensemble des parties communes, il doit obtenir l’autorisation préalable au cours de l’Assemblée Générale (AG des copropriétaires) en vertu de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

L’exception concerne les travaux urgents comme ceux qui touchent à la préservation de l’immeuble (exemple : travaux de salubrité ou de sécurité) et pour lesquels le syndic peut prendre l’initiative seul de procéder à des travaux (article 18 du même texte de loi).

La loi considère que sont aussi considérés comme urgents des travaux destinés à refaire l’étanchéité d’une toiture-terrasse, des travaux de remise en état de canalisations, le dégorgement et la réparation d’un collecteur d’égout et encore tous les travaux destinés à résoudre un problème important d’insuffisance de chauffage. 

Même si le caractère des travaux est urgent, le syndic doit prévenir les copropriétaires par tout moyen (courrier, avis adressé dans les boites à lettres, affichage d’un avis de façon visible) et les convoquer à une Assemblée Générale pour que les travaux réalisés puissent être ratifiés par l’ensemble de la copropriété. Cette règle est applicable, quel que soit le montant des travaux réalisés. 

En cas de manquement à l’obligation de tenir une convocation même tardive, les copropriétaires pourraient être en mesure de contester les charges.

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Dans le cas du Syndic comme dans le cas des copropriétaires, les règles en copropriété sont très rigoureuses et doivent être respectées. C’est le cas lorsqu’il s’agit de faire des travaux, que ce soit dans les parties privatives ou dans les parties communes. Même si certains travaux dans les parties privatives ne semblent pas relever d’un accord du Syndic, il vaut mieux, en cas de doute soumettre la question à ce Syndic et prendre minutieusement connaissance du règlement intérieur de la copropriété. Qu’il s’agisse de travaux en intérieur ou en extérieur, dans votre appartement ou sur votre balcon, il pourra exister des cas de figure où il est obligatoire d’avoir l’accord du Syndic et de soumettre votre projet – devis des travaux, éventuellement plans de l’architecte – au cours d’une Assemblée Générale des copropriétaires. En respectant les règles de copropriété, vous éviterez d’avoir à refaire vos travaux ou à remettre les lieux dans leur état d’origine !